Законы и постановления РФ

Постановление Главы города Димитровграда от 24.09.2003 N 1942 “Об утверждении Концепции развития жилищного строительства в городе Димитровграде на 2003 - 2005 годы“

Фактически утратил силу в связи с истечением срока действия.

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ДИМИТРОВГРАДА

УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 сентября 2003 г. N 1942

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ

ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ГОРОДЕ ДИМИТРОВГРАДЕ

НА 2003 - 2005 ГОДЫ

В целях привлечения инвестиций в жилищное строительство, использования мощностей городских строительных организаций и смежных с ними производств, обеспечения доступным жильем жителей города Димитровграда постановляю:

1. Утвердить Концепцию развития жилищного строительства в городе Димитровграде до 2005 года (приложение).

2. Опубликовать данное постановление в официальной городской газете “Димитровград-панорама“.

3. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя главы города Сюсина В.А.

Глава города

С.И.МОРОЗОВ

Приложение

к постановлению

Главы города

от 24.09.2003 N 1942

КОНЦЕПЦИЯ

РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В ГОРОДЕ ДИМИТРОВГРАДЕ ДО 2005 ГОДА

Введение

Жилье является одной из базовых,
жизненных потребностей человека. Жилищная проблема в городе Димитровграде остается одной из самых острых социальных проблем общества.

Основная цель концепции - обеспечить доступным жильем жителей Димитровграда за счет создания механизмов привлечения внутренних и внешних инвестиций в жилищное строительство на основе совершенствования инфраструктуры рынка жилья с использованием всех мощностей строительного комплекса и смежных с ним производств.

Основной задачей концепции является определение первоочередных направлений по реализации генерального плана города в части жилищного строительства до 2005 года, выбор основных площадок размещения нового строительства.

Удовлетворение потребности населения в жилье предполагает:

- развитие индивидуального домостроения;

- реконструкцию существующего жилищного фонда;

- строительство новых жилых многоэтажных комплексов;

- снижение стоимости одного квадратного метра жилья;

- обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан.

Следует осуществить мероприятия по снижению стоимости строящегося жилья посредством сокращения его материало- и энергоемкости за счет широкого применения передовой технологии и использования прогрессивных изделий и конструкций, строительных материалов.

В концепции развития жилищного строительства определяются основные факторы, принципы и направления стабилизации жилищного строительства и дальнейшего его развития.

1. Существующая градостроительная ситуация

Димитровград по своей структуре является компактным городом, который окружает великолепный ландшафт, представленный с южной стороны города рекой Черемшан, а со всех остальных сторон - лесом. Эти объективные обстоятельства имеют как положительные, так и отрицательные стороны.

Город замкнут в пределах сформировавшейся городской черты, и его развитие может происходить в удаленных на некоторое расстояние от основного ядра локальных образованиях, каковыми являются поселок Дачный, поселок Курлан.

Последний генеральный план города был разработан в 1983 году и рассчитан на 20 лет. Произошедшие социально-экономические изменения в нашем обществе в 90-е годы прошлого века не позволили до конца осуществить все задуманное в соответствии с этим
генеральным планом, хотя в большей части он был выполнен. Построены промышленные предприятия, жилые микрорайоны со сносом ветхого частного фонда, а также объекты соцкультбыта.

В 1995 году разработана и утверждена концепция развития города, являющаяся первым этапом разработки нового генплана города. Согласно концепции развитие города предусматривается как в пределах существующей городской черты, так и на новой территории в поселке Курлан. Норма обеспеченности жильем на 1 человека запланирована 30 кв. м. В настоящее время она составляет 16,7 кв. м.

Жилые микрорайоны на месте снесенных частных домов были застроены по утвержденному в 1983 году генплану лишь частично. Остались недостроенными микрорайоны с предполагаемым сносом ветхой застройки:

- в Первомайском жилом районе (далее ПЖР): 2, 2“а“, 4 микрорайоны;

- в Центральном жилом районе (далее ЦЖР): 5, 6 и 16 микрорайоны;

- в Западном жилом районе (далее ЗЖР): 12 микрорайон.

Имеющаяся проектная документация по застройке микрорайонов устарела, требует корректировки, прохождения экологической экспертизы с обязательным учетом общественного мнения граждан.

2. Градостроительные проблемы

Основная характеристика перспективных участков для строительства жилья в городе Димитровграде:

1. Главной проблемой остается недостаток финансовых средств, особенно при организации строительства жилья на новых площадках. Строительство жилья ведется в основном на коммерческой основе с целью получения максимальной прибыли, что приводит к удорожанию жилья. Исчезли экономические основы для строительства жилья.

2. Дефицит свободных территорий в пределах городской черты. Остались территории, пригодные для строительства многоэтажного жилья либо со сносом ветхих домов, либо с вырубкой леса, либо там, где отсутствуют инженерные сети.

3. Отсутствие новых или износ существующих инженерных сетей и, как следствие, необходимость больших капитальных вложений. Бюджетные средства на развитие инженерной инфраструктуры микрорайонов, жилых районов и кварталов почти не
выделяются.

В связи с тем, что при реализации генерального плана происходили отклонения при прокладке инженерных сетей, необходима комплексная ревизия проекта реконструкции инженерной инфраструктуры с учетом современных технологий.

В городе существует целый ряд перспективных площадок, имеющих высокую градостроительную ценность и представляющих интерес для потенциальных застройщиков. Освоение этих площадок сдерживается, прежде всего, из-за отсутствия необходимого инженерного обеспечения.

Среди них территории:

- в районе предприятия “Олимп“, в 7 мкр ЦЖР необходимо проложить канализационный коллектор по ул. Черемшанской, пр. Автостроителей до очистных сооружений, расположенных за предприятием “ДААЗ“;

- в 9, 10, мкр ЗЖР, которые покрыты лесом, отсутствуют мощности энергоносителей;

- в 11“а“ мкр ЗЖР недостаточные резервы электроснабжения;

- в 12 мкр ЗЖР необходим снос жилых домов и отсутствуют достаточные мощности инженерных коммуникаций;

- во 2“а“, 4 мкр ПЖР и 16 мкр ЦЖР (по ул. Осипенко) необходим снос частной застройки;

- в поселке Курлан отсутствуют сети газопровода, канализации и водопровода;

- в поселке Торфболото отсутствует канализация;

- в поселке Дачный отсутствует водопровод.

Для строительства магистральных сетей в отдельных микрорайонах необходимо (в ценах 2003 года):

- N 7 ЦЖР - 32,4 млн. руб. (90 тыс. кв. м);

- NN 9 и 10 ЗЖР - 48,5 млн. руб. (110 тыс. кв. м);

- N 2“а“ ПЖР - 69,5 млн. руб. (60 тыс. кв. м);

ИТОГО: 150,4 млн. руб. (260 тыс. кв. м), в том числе

строительство магистральной дороги и снос жилых одноэтажных домов, кроме затрат на разработку проектно-сметной документации.

Средняя стоимость 1 кв. м жилья в 2003 году составила 7,326 тыс. руб., на 1 кв. м площади жилья затраты на строительство магистральных сетей в текущих ценах составляют 360 - 400 рублей.

Ориентировочный ввод в эксплуатацию жилых
зданий предусмотрен:

- в 2003 году - 8 домов на 390 квартир общей площадью 27,30 тыс. кв. м;

- в 2004 году - 9 домов на 425 квартир общей площадью 30,00 тыс. кв. м;

- в 2005 году - 10 домов на 445 квартир общей площадью 31 тыс. кв. м.

В качестве первоочередных площадок для строительства жилья следует рассматривать:

Под многоэтажное жилье:

В Западном жилом районе - 9, 10, 11“а“ микрорайоны;

В Первомайском жилом районе - 2“а“ и 4 микрорайоны;

В Центральном жилом районе - 16 микрорайон.

Под индивидуальное жилье:

- улица Куйбышева (севернее АЭС “Силур“);

- улица Тургенева (продолжение застройки до ул. Алтайской).

3. Архитектурно-строительное обеспечение

концепции развития жилищного строительства

Основные направления концепции развития жилищного строительства должны быть ориентированы на решение комплекса архитектурно-строительных задач, включающих в себя следующие вопросы:

- осуществление единой политики, в том числе определения разрешительной и согласующей документации с целью недопущения неоправданного ограничения жилищно-строительной деятельности;

- создание рынка земельных участков для строительства жилых домов;

- разработка и внедрение механизма обеспечения инженерной подготовки территории для ведения жилищного строительства всех форм собственности;

- разработка и осуществление мероприятий, направленных на снижение стоимости строительства;

- разработка мер по эффективному использованию резервов увеличения жилищного фонда за счет его модернизации, реконструкции и расширения, в том числе развитие каркасно-монолитного строительства;

- пересмотр генерального плана города с учетом новых видов и методов строительства жилья, в том числе малоэтажного, индивидуального.

4. Цели и задачи концепции развития

жилищного строительства

4.1. Основная цель - обеспечить доступным жильем жителей города Димитровграда за счет создания механизмов привлечения внутренних и внешних инвестиции в жилищное строительство, совершенствования инфраструктуры рынка жилья, использования всех мощностей строительного комплекса и смежных с ним производств, как в городе, так
и извне.

Жилой дом должен отвечать двум требованиям - рыночному спросу, энерго- и ресурсосбережению. В городе строительство жилья ведется в основном тремя способами: из сборного железобетона, из кирпича и монолитное строительство.

Инвестиционный процесс в жилищном строительстве из-за отсутствия достаточных источников финансирования, постоянного удорожания стоимости строительства находится в состоянии спада. Сегодня нужны новые условия финансирования жилищного строительства. Для расширения источников и обеспечения устойчивости финансирования жилищного строительства предлагается сочетать различные источники финансирования, в том числе:

- средства из разных уровней бюджетов,

- средства предприятий,

- средства финансово-кредитных институтов,

- средства населения, а также привлекать и экономически стимулировать к строительству жилья:

- коммерческие банки,

- страховые компании,

- внебюджетные фонды.

Кроме того, увеличивать объем жилищного строительства и снижать стоимость одного квадратного метра жилья за счет:

- повышения качества и снижения продолжительности строительного цикла от приемки площадки до сдачи дома “под ключ“,

- личных средств граждан,

- расширения сферы и объема ипотечного кредитования,

- создания источников для инвестиций,

- повышения оценки и рейтинга инвестиционной привлекательности площадок,

- освобождения предприятий, строящих жилье для своего персонала и бюджетников всех уровней, от уплаты налогов в федеральный бюджет на сумму вложений в строительство жилья, то есть получение инвестиционного кредита,

- создания и развития системы стимулирования развития жилищного строительства на основе долгосрочного и ипотечного кредитования, стимулирования развития кредитных учреждении, специализирующихся на ипотечном кредитовании,

- снижения стоимости строительства, модернизации строительной индустрии и совершенствования технологии жилищного строительства,

- сноса аварийного и ветхого жилищного фонда.

4.2. Основные задачи:

- разработка условий и норм адресной поддержки слоев населения, нуждающихся в социальной защите для решения жилищной проблемы;

- стимулирование граждан-получателей ипотечных кредитов, кредиторов и инвесторов;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так
и при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ими ранее кредита;

- привлечение прямых инвестиций для осуществления инвестиционных проектов по жилищному строительству;

- разработка и внедрение механизмов параллельного финансирования из федеральных, государственных, местных и частных источников при комплексной застройке (реконструкции) территории города, включая, наряду с жилищным строительством, развитие городских коммуникационных сетей, уличной сети дорог, объектов социальной инфраструктуры и других объектов в соответствии с генеральным планом города;

- постоянное проведение мониторинга рынка жилья.

4.3. Сроки и этапы реализации концепции развития жилищного строительства.

Программа мер по реализации концепции развития жилищного строительства в городе Димитровграде предусматривает два этапа.

Начальный (первый) этап, в пределах которого будет организована подготовительная работа, разработана программа развития жилищного строительства, определены площадки для проведения проектирования и застройки, подготовлены источники финансирования кредитования жилья и финансирования жилищного строительства, начата реализация первых проектов для всех слоев населения и направленная работа на реализацию федеральной целевой программы “Жилище“.

На втором этапе - создание систем ипотечного кредитования населения как наиболее привлекательного способа финансирования покупки жилья.

5. Ресурсное обеспечение концепции развития

жилищного строительства

Концепция развития жилищного строительства предполагает следующие источники финансирования строительства жилья для граждан:

Внутренние источники финансирования:

- федеральный, государственный и местный бюджеты;

- собственные средства граждан;

- заемные средства банков;

- средства предприятий, пенсионных и страховых фондов.

Внешние источники финансирования:

- инвестиционные строительные компании, строящие жилье и отдающие его в долгосрочный кредит;

- иные источники финансирования, не запрещенные законодательством.

6. Правовое обеспечение концепции развития жилищного строительства

Важной задачей в решении жилищной проблемы и развития жилищного строительства в городе Димитровграде является создание банка и корректировка существующих законодательных документов, которая требует внесения изменении и дополнений в соответствующие постановления и распоряжения главы города и принятия новых законов
и других территориальных нормативных документов в свете поставленных задач:

- Развить процедуры:

регистрации прав на незавершенные строительством недвижимости с упором на представление о недвижимости как о едином объекте, включающем земельный участок и все элементы его улучшения (ухудшения);

залога доли в общей собственности (при залоге квартиры в многоквартирном доме), в частности через подзаконные акты и совершенствование текстов договоров;

обеспечения неукоснительной явки в суды заемщиков, нарушивших условия договоров жилищного кредитования (ипотеки).

- Ввести понятие “Закладной“ как ценной бумаги.

- Разработать положения:

о политике поддержки ипотечного кредитования через создание “резервных фондов жилья“ для формирования порядка выселения граждан и предоставления им жилья при обращении взыскания на заложенное имущество;

о централизованной системе кредитных историй заемщиков.

- Решить комплекс вопросов, обеспечивающих становление и развитие рыночных отношений в области строительства и эксплуатации жилищного фонда при различных формах собственности.

- Усовершенствовать систему финансирования строительства и эксплуатации жилья, внедрения финансово-кредитных механизмов, нацеленных на стимулирование развития всех видов экономически эффективного жилищного строительства, создания условии по привлечению внебюджетных источников финансирования в жилищную сферу, формирования основ механизма ипотечного кредитования.

- Создать банк нормативной правовой базы:

деятельности по сохранению и обновлению жилищного фонда города, регламентирующий защиту прав и взаимных обязательств физических и юридических лиц - участников строительного процесса;

о порядке предоставления жилищных субсидий гражданам из средств предприятий, организаций и учреждений.

7. Мероприятия по развитию жилищного строительства

В качестве основных мероприятий по созданию системы развития жилищного строительства необходимо:

7.1. Разработать в соответствии с утвержденной концепцией Программу развития жилищного строительства в городе Димитровграде до 2005 года и утвердить в установленном порядке.

7.2. Разработать технико-экономическое обоснование названных строительных площадок и распределить предполагаемые затраты между всеми участниками строительства.

7.3. Обновить градостроительную документацию:

- продолжить разработку генерального
плана города. В первую очередь выполнить раздел “Размещение жилья на первую очередь строительства до 2005 года“ и раздел “Инженерные сети“;

- разработать проект зонирования территории.

7.4. Разработать правила застройки и землепользования на территории города.

7.5. Рассмотреть, с целью уменьшения стоимости строительства, предложения единых действий органов местного самоуправления, проектировщиков, застройщиков, заводов стройиндустрии в части: выбора модели, как основы, строительства зданий, разработки единых типовых узлов, запрета взимания при строительстве жилья различных платежей, предусматриваемых при оформлении АПЗ и при приемке строительства.

7.6. Осуществить комплексную ревизию проекта реконструкции инженерной инфраструктуры города с учетом современных технологий.

7.7. Осуществить меры по созданию и развитию вторичного рынка жилья, комплекс мер по кредитив-финансовому регулированию развития ипотечного кредитования. Рассмотреть вопрос участия бюджетных средств в ипотечном кредитовании.

7.8. Предусмотреть участие в федеральной целевой кредитной программе для финансирования мероприятий по развитию жилищного строительства.

7.9. Разработать основные направления инвестиционной политики при строительстве жилья, используя опыт других городов, в том числе:

- заключение инвестиционных контрактов, предусматривающих передачу в собственность инвесторам части построенных или реконструированных площадей. При этом 30 - 50% площадей остается собственностью города;

- продажу с торгов права аренды элитных земельных участков.

За счет полученных средств можно обеспечить финансирование строительства нового жилья, снос ветхих и аварийных домов;

- систему льгот инвесторам в случае сноса ветхого и аварийного жилищного фонда и расселения жильцов в части освобождения от арендной платы за земельный участок на период строительства, снижения доли налога, отчисляемого в городской бюджет, уменьшения платежей за различного рода согласования.

7.10. Расширение номенклатуры жилья, применение современных строительных материалов, увеличение объемов строительства по индивидуальным проектам с целью улучшения архитектурного облика города.