Законы и постановления РФ

Кассационное определение суда ЕАО от 21.11.2008 N 33-398/2008 Дело по иску о взыскании оплаты по договору аренды и упущенной выгоды направлено на новое рассмотрение в связи с тем, что судом не исследовались обстоятельства: уклонения арендодателя от исполнения обязанностей совершить действия по принятию имущества, передачи имущества арендатором, наличия подлинного письма - уведомления у ответчика, не была дана также правовая оценка письму - уведомлению на имя истца о расторжении договора аренды нежилого помещения, его содержанию и форме.

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 ноября 2008 г. по делу N 33-398/2008

Судья: Соприкина И.О.

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

Председательствующего Дроздовой В.Ф.

Судей Сенотрусовой И.В., Кнепмана А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ответчика Закрытого акционерного общества “Б“ на решение Биробиджанского городского суда ЕАО от 29 сентября 2008 года, которым постановлено:

Удовлетворить иск Х.В. к Закрытому акционерному обществу “Б“ о взыскании оплаты по договору аренды и упущенной выгоды.

Взыскать с Закрытого акционерного общества “Б“ в пользу Х.В. арендную плату в сумме 81685 (восемьдесят одна тысяча шестьсот восемьдесят пять) рублей и упущенную выгоду в сумме 81685 (восемьдесят одна тысяча шестьсот восемьдесят пять) рублей, расходы по госпошлине в сумме 3233 рубля 70 копеек.

Заслушав доклад судьи Сенотрусовой И.В., пояснения представителя ответчика К.Е., судебная коллегия



установила:

Х.В. обратился в суд с иском к ЗАО “Б“ о взыскании оплаты по договору аренды и упущенной выгоды. Свои требования мотивировал тем, что 26.04.2006 он и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения. Дополнительным соглашением срок договора продлен на 11 месяцев - до конца января 2008 года. Ответчик в одностороннем порядке расторгнул договор аренды нежилого помещения, в нарушение положения п. 7.3 договора аренды, не уведомив об этом арендодателя за 60 дней. Помимо этого нежилое помещение до настоящего времени не возвращено по акту, не переданы ключи. Просит взыскать с ответчика арендную плату в размере 81685 рублей и упущенную выгоду в размере 81685 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3233,70 рублей.

Истец Х.В. доводы и исковые требования в суде поддержал. Суду пояснил, что ответчик освободил помещение 01.01.2008, сдача которого юридически не была оформлена банком. В феврале 2008 года ему пришлось вскрыть дверь в помещение. А до этого времени он не имел доступа в помещение и не мог обеспечить его сохранность. В настоящее время договор окончил свое действие. Ему несколько раз вручали уведомления о расторжении договора, но он их не получил. У него не было дубликатов ключей от помещения, ключи он отдал представителям ответчика. Если возникала необходимость для проведения ремонтных работ, то по их окончании он ключи возвращал банку. Просил взыскать арендную плату за январь 2008 года и упущенную выгоду в размере арендной платы за февраль 2008 года, поскольку он не был надлежащим образом уведомлен о расторжении договора, помещение в соответствии с договором ему не передали, поэтому он не смог сдать его в аренду в феврале месяце.

Представитель истца С.Е. доводы и требования иска поддержала. Суду пояснила, что ответчик нарушил порядок расторжения договора, банк надлежащим образом не уведомил Х.В. о досрочном расторжении договора, уведомление подписано ненадлежащим лицом, до настоящего времени помещение не передано.

Представитель ответчика К.Е. с доводами и требованиями иска не согласилась. Суду пояснила, что банк надлежащим образом уведомлял истца о досрочном расторжении договора за два месяца. Однако Х.В. отказался получать уведомления и принять помещение от уполномоченных работников банка, о чем свидетельствуют акты от 29.12.2007. Банк освободил помещение 01.01.2008. в результате этого убытков истец не понес. Х.В. после освобождения помещения мог дальше сдавать его в аренду.

Суд постановил указанное решение.

В кассационной жалобе ответчик ЗАО “Б“ просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что суд пришел к необоснованному выводу о нарушении банком условий расторжения договора аренды. Ответчик выполнил условие договора аренды по предупреждению стороны за два месяца о расторжении договора. Суд пришел к необоснованному выводу об отсутствии полномочий на расторжение договора аренды у представителя банка Х.И.

В решении суда не дана оценка обстоятельству неоднократных попыток ответчика передать спорное помещение истцу, который уклонялся от оформления документов о его приеме-передаче. Истец не представил суду доказательства того, что он понес убытки в виде упущенной выгоды.

В кассационной инстанции представитель ответчика К.Е. доводы и требования кассационной жалобы поддержала в полном объеме. Суду пояснила, что Х.В. в суде не отрицал факт того, что в январе 2008 года получил ключи от входной двери помещения и установил металлическую дверь. Х.В. своевременно получил от банка арендную плату за помещение до 01.01.2008.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения лица, участвующего в кассационной инстанции, судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.



Материалами дела установлено, что 26.04.2006 Х.В. и ЗАО “Б“ заключили договор аренды нежилого помещения, расположенного в <...> за ежемесячную арендную плату в размере 81685 рублей со сроком действия по 01.03.2007.

В этот же день сторонами был подписан акт приема-передачи указанного помещения.

27.02.2007 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды помещения, которым срок договора продлен на 11 месяцев до конца января 2008 года.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Иной срок предупреждения может быть определен условиями договора аренды.

При постановке решения, суд указал, что согласно договору аренды банк вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив о таком расторжении арендодателя не менее чем за 60 дней до даты расторжения.

Однако такое утверждение суда не следует из материалов дела.

Договор аренды от 26.04.2006, подписанный сторонами и имеющийся в материалах дела (л.д.6-9), не содержит указанное условие о досрочном расторжении договора. В материалах дела отсутствует часть договора, содержащая условия досрочного расторжения договора, на которые ссылаются стороны.

В деле имеется типовая форма договора аренды помещения, в которой указано названное условие о досрочном расторжении договора. Однако типовая форма не является договором аренды сторон, поскольку стороны ее не подписывали.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ законность и обоснованность являются основными свойствами судебного решения. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждаются исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что суд в нарушение ст. 195 ч. 2 ГПК РФ основывал решение суда на доказательстве, которое не было исследовано в судебном заседании.

Удовлетворяя требования истца в полном объеме, суд не исследовал и не проверил все обстоятельства, связанные с предупреждением арендодателя о досрочном расторжении договора аренды, возвращением арендованного имущества, не установил наличие либо отсутствие уклонения стороны в приеме-передаче арендованного имущества согласно акту.

Так, из материалов дела следует, что 01.11.2007 в адрес Х.В. направлено письмо - уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, подписанное старшим вице-президентом - директором операционно-технического департамента ЗАО “Б“ Х.И., которое получено истцом 18.12.2007.

Однако согласно акту N 1 от 01.11.2007 Х.В. отказался подписать указанное уведомление, поскольку документ представлен в сканированном виде, а не его оригинал.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ предупреждение является односторонней сделкой и должно отвечать тем требованиям, которые определяют ее действительность, в частности исходить от управомоченного лица и иметь надлежащую форму, чтобы иметь доказательную силу. Поскольку предметом такой сделки является информация, которая не имеет стоимостного выражения, то правило о форме сделки (предупреждения) опирается на характер стороны, совершающей сделку.

При постановлении решения суд не дал правовой оценки письму - уведомлению на имя Х.В. о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.11.2007 (л.д. 12), его содержанию и форме. Обстоятельство наличия подлинного письма - уведомления у ответчика суд не исследовал.

Не было предметом обсуждения в суде и обстоятельство того, в связи с чем арендатор предоставлял копии документов, связанных с досрочным расторжением договора аренды (предупреждение о расторжении договора, акты от 29.12.2007 о подписании соглашения о расторжении договора, о возврате помещения арендодателю). Не дана оценка тому, что указанные действия являлись волеизъявлением арендатора.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отсутствии специальных полномочий у Х.И. на подписание односторонней сделки.

Из п. 4 доверенности банка, выданной Х.И., следует, что последнее лицо вправе заключать от имени банка любые гражданско-правовые сделки.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю независимо от причин прекращения договора.

Вместе с тем, требования о внесении арендной платы за весь период просрочки возврата имущества исключается, если сам арендодатель уклонялся от принятия арендованного имущества. В подобной ситуации применимы нормы п. 3 ст. 405, ст. 406 ГК РФ, регулирующих просрочку кредитора.

В обязательстве, возникшем из договора аренды, арендодатель обязан совершить действия по принятию имущества. Если арендодатель уклоняется от исполнения этих обязанностей, на арендатора не могут быть возложены установленные законом неблагоприятные последствия.

Учитывая указанные нормы закона, суд не исследовал и не дал правой оценки обстоятельству того, что в соответствии с актом от 29.12.2007 Х.В. отказался подписать Соглашение о расторжении договора аренды, мотивируя свой отказ тем, что подпишет только оригинал с подписью и печатью банка. Не исследовано обстоятельство отказа Х.В. в этот день, подписать акт возврата помещения.

Обстоятельства уклонения арендодателя от исполнения обязанностей совершить действия по принятию имущества, а также обстоятельства передачи имущества арендатором судом не исследовались и правовая оценка им не дана. Суд не установил, кто виновен в том, что передача помещения после его освобождения банком 01.01.2008 не состоялась.

Кроме того, представитель ответчика в суде заявляла ходатайство о допросе коменданта арендуемого помещения Ч.А. для установления фактических обстоятельств, связанных с передачей помещения и ключей от него арендодателю. Однако суд отклонил указанное ходатайство без мотивированного основания.

При указанных обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого надлежит устранить изложенные недостатки, проверить все обстоятельства, имеющие значение для дела.

В зависимости от установленного разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст. ст. 361 - 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Биробиджанского городского суда ЕАО от 29 сентября 2008 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Кассационную жалобу Закрытого акционерного общества “Б“ считать удовлетворенной.