Законы и постановления РФ

Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 07.02.2007 по делу N А43-34504/2006-17-615 <Исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворены, так как факт неоплаты долга арендатором подтвержден материалами дела>

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 7 февраля 2007 года Дело N А43-34504/2006-17-615

(извлечение)

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Окорокова Дмитрия Дмитриевича, при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в судебном заседании дело по иску прокурора Нижегородской области в защиту интересов администрации г. Н.Новгорода к ответчику - государственному учреждению “Отдел капитального строительства Главного управления внутренних дел Нижегородской области“, г. Н.Новгород, о взыскании 747846 руб. 63 коп., в судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 06.02.2007 до 07.02.2007,

установил:

прокурор Нижегородской области обратился в Арбитражный суд Нижегородской области в защиту интересов администрации г. Н.Новгорода с иском к государственному учреждению
“Отдел капитального строительства Главного управления внутренних дел Нижегородской области“, г. Н.Новгород, о взыскании 747846 руб. 63 коп., в том числе 576135 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2005 по 30.09.2006 и 171711 руб. 42 коп. пеней за период с 05.04.2005 по 30.10.2006.

Ответчик просит в иске отказать.

Исследовав представленные в дело материалы и заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

04.07.2001 между сторонами заключен договор N 05800/07 аренды земельного участка площадью 0,3018 гектара в границах стройплощадки, в том числе площадь застройки 730,8 метра квадратного, по адресу: г. Н.Новгород, Советский район, в микрорайоне по ул. Кузнечихинская - Саврасова, на время совместной деятельности по строительству 10-этажного жилого дома N 8 (по генплану).

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи.

Договор аренды заключен на срок до 04.07.2003.

Указанный договор 10.04.2002 в установленном порядке зарегистрирован в учреждении юстиции, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от 15.01.2007.

Дополнительным соглашением от 03.10.2001 уточнена площадь переданного в аренду ответчику участка - 0,4388 гектара, а соглашением от 23.12.2003 уточнен объект строительства - 10-этажный жилой дом со встроенным салоном-парикмахерской и подвалом с нежилыми помещениями, а также продлен срок аренды до 01.03.2004 на основании распоряжения администрации г. Н.Новгорода N 3329-р от 28.10.2003 для завершения строительства упомянутого дома.

На основании распоряжения администрации г. Н.Новгорода N 3537-р от 21.10.2004 сторонами вновь заключено дополнительное соглашение с целью продления срока действия договора аренды до 31.12.2004 для завершения строительства (указанный срок также продлен до этой даты).

Распоряжением администрации г. Н.Новгорода N 4221-р от 28.09.2005 утвержден акт N 67 от 21.09.2005 приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссии законченного строительством жилого дома N
8 (по генплану) со встроенным салоном-парикмахерской и подвалом с нежилыми помещениями в микрорайоне по ул. Кузнечихинская - Саврасова в Советском районе г. Н.Новгорода.

В соответствии с п. 5.1, 5.2 договора аренды арендатор обязан вносить арендные платежи ежеквартально, не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а за IV квартал - не позднее 15 ноября текущего квартала в размере, установленном в приложении 4 к договору, а после заключения дополнительного соглашения от 26.11.2004 - в приложении 7.

Пунктом 5.3 данного договора предусмотрено, что при изменении ставок арендной платы за землю размер арендной платы пересматривается. Арендная плата в новом размере начисляется со дня, указанного в распоряжении об изменении ставок. При изменении арендных ставок арендодатель обязан уведомить об этом арендатора (п. 5.4 договора).

Уведомлением N 23-07/13873 от 28.12.2004 величина арендной платы была увеличена с 01.01.2005 в соответствии с постановлением главы администрации г. Н.Новгорода N 66 от 21.12.2004. Доказательства направления ответчику названного уведомления в дело представлены.

Согласно п. 6.3 договора аренды в случае нарушения арендатором срока строительства - до 04.07.2003 (п. 4.14 договора) - арендная плата за пользование земельным участком увеличивается в 5 раз.

Поскольку ответчик арендную плату вносил несвоевременно и не в полном объеме, прокурор Нижегородской области обратился в суд с настоящим иском, руководствуясь ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу вышеуказанных норм права арендодатель по договору аренды обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование, а последний обязан своевременно уплачивать арендную плату.

Обязательства в соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статьей 310 Гражданского кодекса
Российской Федерации предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

При расчете долга истец применил увеличенную в 5 раз согласно п. 6.3 договора величину арендной платы.

По мнению администрации г. Н.Новгорода, спорный договор аренды не прекратил свое действие, поскольку ответчиком не выполнено обязательство по передаче муниципалитету 16,7% общей площади квартир, 16,7% общей площади помещений встроенного салона-парикмахерской и 16,7% нежилых помещений подвала, как это предусмотрено пунктом 3.2 договора. А поскольку арендатор нарушил условие договора о сроке окончания строительства дома, истцом применен пятикратный размер арендной платы.

Однако данная позиция истца не подтверждается материалами дела.

Согласно п. 7.2.1 договора аренды последний может быть досрочно расторгнут по инициативе одной из сторон, а в силу п. 4.29 договора арендатор обязан письменно сообщить администрации о досрочном расторжении договора по инициативе предприятия (ГУ “ОКС ГУВД НО“) не позднее чем за 30 календарных дней.

Письмом N 10/334 от 14.11.2005 ответчик обратился к истцу с просьбой расторгнуть договор N 05800/07 от 04.07.2001. Указанное письмо получено администрацией г. Н.Новгорода 18.11.2005, о чем свидетельствует имеющаяся на нем отметка, а также подтверждено истцом в судебном заседании.

Таким образом, спорный договор аренды считается расторгнутым с 19.12.2005.

Учитывая изложенное, взимание арендной платы по договору N 05800/07 от 04.07.2001 с ГУ “ОКС ГУВД НО“ является правомерным лишь в период действия указанного договора, до его расторжения, то есть до 19.12.2005.

Арендные платежи в 2005 году внесены ответчиком за три квартала, что подтверждается представленными в дело платежными поручениями N 26 от 23.03.2005, N 68 от 26.07.2005 и N 92 от 06.10.2005. Следовательно, неоплаченным остается период арендного пользования земельным участком с 01.10.2005 по 18.12.2005.

Кроме того, следует учесть,
что спорный дом 28.09.2005 уже был принят в эксплуатацию, в связи с чем часть земельного участка, находящаяся под указанным домом, уже ответчиком не использовалась и фактически сдана вместе с домом, то есть правомерным является начисление арендной платы за пользование придомовой территорией.

Таким образом, оплате подлежит использование участка площадью 4388 метров квадратных за вычетом площади застройки - 750,8 метра квадратного (согласно акту госприемки от 21.09.2005), что составляет 3637,20 метра квадратного.

Что касается применения истцом арендной платы в штрафном размере, то тут нужно отметить следующее.

Комиссией по инвестиционной политике и земельным отношениям администрации г. Н.Новгорода было принято решение о продлении срока строительства жилого дома N 8 (по генплану) по вышеупомянутому адресу до 31.12.2005 без применения пятикратной ставки арендной платы (выписка из протокола заседания комиссии N 411 от 15.09.2005).

Кроме того, рассматриваемый объект недвижимости был окончен строительством еще в 2004 году, о чем свидетельствует акт от 25.11.2004 рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания для предъявления государственной приемочной комиссии.

Материалы дела свидетельствуют о том, что ответчик принимал меры к сдаче возведенного объекта госкомиссии. Однако со стороны истца (а именно от администрации Советского района) имело место противодействие принятию здания в эксплуатацию ввиду необходимости ремонта водопровода к построенному дому.

Как видно из имеющейся в деле справки МП “Нижегородский водоканал“ от 21.12.2004, внешние наружные коммуникации холодного водоснабжения и канализации жилого дома N 8 выполнены в соответствии с техусловиями и обеспечат нормальное водоснабжение и канализование объекта.

Мотивированных пояснений по поводу имеющихся у истца возражений против своевременной приемки здания в эксплуатацию последний не представил.

Учитывая изложенное, в соответствии с положениями ст. 404 - 406 Гражданского кодекса
Российской Федерации, принимая во внимание вину арендодателя в затягивании госприемки построенного ответчиком объекта, правомерным является начисление арендных платежей согласно расчету арендной платы с 01.01.2005 (упомянутое уведомление N 23-07/13873 от 28.12.2004) без ее пятикратного увеличения.

Таким образом, следует применять величину арендных платежей, равную 17982 руб. в квартал.

В связи с изложенным требование прокуратуры Нижегородской области и администрации г. Н.Новгорода о взыскании долга по арендной плате подлежит удовлетворению в сумме 13083 руб. 19 коп. за пользование земельным участком 3637,20 метра квадратного за период с 01.10.2005 по 18.12.2005.

Кроме того, заявлено требование о взыскании с ГУ “ОКС ГУВД НО“ пеней за просрочку внесения арендных платежей в сумме 171711 руб. за период с 05.04.2005 по 30.10.2006.

Пунктом 6.1 договора аренды в случае несвоевременного внесения арендатором арендных платежей предусмотрено начисление пеней в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку просрочка в оплате арендных платежей в сумме 13083 руб. 19 коп. имела место, исходя из п. 6.1 договора, на основании ст. 329 - 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование истца о взыскании пеней является правомерным в размере 4566 руб. 03 коп. за период с 16.11.2005 (поскольку срок внесения арендной платы за IV квартал - не позднее 15 ноября) по 30.10.2006.

Однако суд, учитывая несоразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства, считает возможным уменьшить размер пеней до 1000 руб. на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственная пошлина в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на стороны пропорционально обоснованно заявленным исковым требованиям.

Госпошлина, относящаяся на заявителя, взысканию в федеральный бюджет не подлежит в соответствии с п. 1 ч. 1
ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110, 167, 170, 176 ч. 1, 180, 319 ч. 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Взыскать с государственного учреждения “Отдел капитального строительства Главного управления внутренних дел Нижегородской области“, г. Н.Новгород:

- в пользу администрации г. Н.Новгорода 14083 руб. 19 коп., в том числе 13083 руб. 19 коп. долга и 1000 руб. пеней;

- в доход федерального бюджета 329 руб. 89 коп. госпошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Во взыскании остальной суммы отказать.

Решение может быть обжаловано в установленный законодательством срок в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир.

Судья

Д.Д.ОКОРОКОВ