Законы и постановления РФ

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07.08.2002 N А45-6621/02-КГ1/278 <Требования истца о признании сделки купли - продажи недвижимого имущества недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежат, так как в договоре указаны все необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке>

Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 16.10.2002 N Ф04/3836-1522/А45-2002 данное решение оставлено без изменения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 7 августа 2002 года Дело N А45-6621/02-КГ1/278

(извлечение)

Сущность спора: иск заявлен о признании недействительной (ничтожной) сделки купли - продажи б/н от 29.04.99 г. и применения последствий недействительной (ничтожной) сделки, а именно: ЗАО “Э“ возвратить ОАО “Н“ полученные по договору от 29.04.99 г. нежилые помещения (часть производственного корпуса ЭПТ) площадью 2429,2 кв. м, а ОАО “Н“ возвратить ЗАО “Э“ денежные средства в размере 1 миллиона рублей.

В обоснование иска истец ссылается на то обстоятельство, что спорное помещение не могло быть реализовано заводом в связи с тем, что оно
не являлось его собственностью, т.к. не было зарегистрировано на него право собственности в учреждении юстиции.

В ходе рассмотрения спора истец заявил ходатайство об изменении основания исковых требований.

Ходатайство судом было рассмотрено и удовлетворено (ст. 37 АПК РФ).

В обоснование признания сделки недействительной по измененным основаниям истец ссылается на следующие обстоятельства.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

П. 1.7 договора устанавливает, что права на земельный участок, расположенный под продаваемой секцией, переходит к покупателю в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Ст. 554 ГК РФ: в договоре купли - продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии в договоре этих данных, существенное условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не заключенным.

П. 3 ст. 552 ГК РФ: продажа недвижимости, находящейся на земельном участке не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования договором, установленным законом или договором, т.е. продавец секции “Н“ должен был уведомить мэрию г. Новосибирска в обязательном порядке.

Для определения границ земельного участка необходимо было обратиться в мэрию г. Новосибирска (в лице земельного комитета). При совершении сделки в мэрию стороны не обращались.

В соответствии со ст. 37 ЗК РСФСР при переходе права
собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

Ст. 36 ЗК РСФСР: для предпринимательской деятельности размеры земельных участков устанавливаются по утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности, либо в соответствии с проектно - технической документацией.

В соответствии со ст. ст. 28, 29 ЗК РСФСР установлен порядок обращения в органы местного самоуправления с ходатайством о предоставлении земельного участка.

В договоре от 29.04.99 г. не определена площадь земельного участка, хотя это является существенным условием договора, объем прав на земельный участок также не определен, хотя в силу п. 1.7 это является существенным условием договора.

В п. 2.2 договора предусмотрен порядок оплаты. 50% стоимости должно быть перечислено на расчетный счет продавца в день подписания договора. Оставшиеся 50% оплачиваются в течение 6 месяцев.

Деньги на расчетный счет продавца перечислены не были.

В соответствии с п. 9.1 договора любые изменения и дополнения к договору должны быть оформлены письменно и зарегистрированы в управлении Министерства юстиции по НСО ГРП.

Покупателем был нарушен порядок оплаты.

Для изменения порядка оплаты сторонами необходимо было заключить дополнительное соглашение о порядке оплаты и зарегистрировать его вместе с договором в управлении Министерства юстиции по НСО ГРП.

Порядок оплаты покупателем нарушен - сторонами не достигнута договоренность о существенном условии договора. Приложенное доказательство оплаты помещения нельзя рассматривать как дополнительное соглашение к договору от 29.04.99 г.

Истец просил суд также применить последствия недействительности сделки.

Ответчик возражал против требований истца, ссылаясь на то, что в приложении N 1 к договору, являющемся его неотъемлемой
частью (п. 1.1 договора), сторонами согласован план границ земельного участка, на котором расположено продаваемое недвижимое имущество. В договоре указаны все необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору; в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Ч. 3 ст. 552 ГК РФ требует получения согласия собственника земельного участка только в том случае, если продажа недвижимости противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором.

При заключении и исполнении сторонами договора от 29 апреля 1999 года ни назначение использования земельного участка, расположенного под зданием, ни условия его использования не изменились, поэтому получение согласия мэрии г. Новосибирска на заключение договора от 29 апреля 1999 года не требовалось.

Ст. 37 ЗК РСФСР, действовавшего в момент совершения сделки купли - продажи, не содержит условий сроков, в течение которых необходимо получить новый документ, удостоверяющий право на землю.

По смыслу параграфа 4 гл. 30 ГК РФ, одним из существенных условий договора продажи недвижимости является цена продаваемого имущества, а порядок расчетов к существенным условиям договора не относится. Изменение условия договора о порядке осуществления платежей было достигнуто сторонами обязательства и оформлено в письменном виде в соответствии с требованиями действующего законодательства и п. 9.1 договора от 29 апреля 1999 года.

Условие, содержащееся в п. 9.1 договора от 29 апреля 1999 года о необходимости государственной регистрации всех изменений и дополнений к договору в учреждении юстиции НСО по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является ничтожным, т.к. противоречит ст. 164 и ст. 131 ГК РФ.

По смыслу указанных статей, государственной
регистрации подлежит только право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи. Единственным договором, который подлежит государственной регистрации, является в силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения и возражения сторон, суд установил следующее.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В приложении N 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью (п. 1.1 договора), сторонами согласован план границ земельного участка, на котором расположено спорное недвижимое имущество. В договоре указаны все необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору и данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, в связи с чем сторонами соблюдены требования ст. 554 ГК РФ.

Согласно ст. 552 п. 3 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором.

Истец не представил суду документальных доказательств, что при заключении и исполнении сторонами договора от 29.04.99 г. назначение пользования земельного участка, расположенного под спорным помещением, условия его пользования изменились, в связи с чем ссылку истца на нарушение ответчиком ст. 552 п. 3 ГК РФ суд не считает обоснованной.

Действовавший в момент совершения сделки купли - продажи спорного помещения Земельный кодекс РСФСР не
содержал условий сроков, в течение которых необходимо получить новый документ, удостоверяющий право на землю.

Суд не считает обоснованной ссылку истца и на нарушение покупателем порядка оплаты помещения, и что сторонами не достигнута договоренность о существенных условиях договора.

Исходя из гл. 30 параграфа 4 ГК РФ, одним из существенных условий договора продажи недвижимости является цена продаваемого имущества.

К существенным условиям договора порядок расчетов не относится.

Изменение условий договора о порядке осуществления платежей, было достигнуто сторонами и оформлено в письменном виде в соответствии с требованиями действующего законодательства и условиями договора (п. 9.1).

В соответствии со статьями 164, 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит только право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи.

Договором, который подлежит государственной регистрации в силу ст. 558 ч. 2 ГК РФ, является договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в связи с чем ссылка истца на условие п. 9.1 договора о необходимости государственной регистрации всех изменений и дополнений к договору в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним НСО судом не принимается, т.к. данное условие противоречит закону.

На основании вышеизложенного, суд требования истца о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки не считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 124 - 126, 95 АПК РФ, суд

решил:

В признании недействительной сделки купли - продажи от 29.04.99 г. и применении последствий недействительности сделки - отказать.

Взыскать с ОАО “Н“ г. Новосибирск в бюджет Российской Федерации 4000 рублей госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Резолютивная часть решения объявлена в заседании суда.