Законы и постановления РФ

Решение Думы Уральского городского поселения от 23.04.2009 N 46 “Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков под многоквартирными жилыми домами“

Вступает в силу с момента опубликования (пункт 2 данного документа).

ДУМА УРАЛЬСКОГО ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ

РЕШЕНИЕ

от 23 апреля 2009 г. N 46

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РАЗМЕРОВ

И УСТАНОВЛЕНИИ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ

Принято

Думой Уральского

городского поселения

23.04.2009

Председатель

С.Н.БЫЧИН

В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“, Бюджетным кодексом Российской Федерации, Уставом Уральского городского поселения Дума Уральского городского поселения решает:

1. Утвердить Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков под многоквартирными жилыми домами в предложенной редакции.

2. Данное решение вступает в силу с момента опубликования.

3. Контроль за исполнением решения возложить на специалистов по землеустройству администрации Уральского городского поселения.

Глава
муниципального образования

“Уральское городское поселение“

В.В.БАЛАШОВ

23.04.2009

Приложение

к решению

Думы Уральского

городского поселения

от 23.04.2009 N 46

ПОЛОЖЕНИЕ

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РАЗМЕРОВ И УСТАНОВЛЕНИИ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНЫХ

УЧАСТКОВ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ

Настоящее Положение разработано на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 36, 37 Жилищного кодекса РФ, Закона РФ от 06.10.2003 N 131-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 26.09.1997 N 1223 “Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах“, Приказа Минземстроя РФ от 26.08.1998 N 59 “Об утверждении Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах“, Закона Пермской области от 10.11.2004 N 1738-356 “Об утверждении границ и о наделении статусом муниципальных образований Нытвенского района Пермского края“, в целях ускорения проведения жилищно-коммунальной реформы, а также активизации участия населения в благоустройстве территории Уральского городского поселения.

1. Общие определения.

(Справочник “Официальные термины и определения в строительстве, архитектуре и жилищно-коммунальном комплексе“)

Градостроительная документация - документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.

Домовладелец - собственник помещения в комплексе недвижимого имущества - кондоминиуме, он же - участник долевой собственности на общее имущество.

Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации,
субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности;

- единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом;

- некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума.

2. Настоящее
Положение определяет порядок определения размеров и установления границ земельных участков под многоквартирными жилыми домами, передаваемых в собственность или аренду домовладельцам или товариществам собственников жилья.

3. Границы действующих землеотводов, а также земельных участков, находящихся в собственности, бессрочном (постоянном) пользовании или арендуемых домовладельцами или их организациями (жилищные, жилищно-строительные кооперативы, товарищества и т.п.) до принятия настоящего Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.

4. Размеры земельных участков для создания товариществ собственников жилья на территориях существующей застройки населенных пунктов Уральского городского поселения, а также на вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков под многоквартирными жилыми домами (приложение 1). Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.

Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия
проживания и пребывания граждан, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме, а также доступ ко всем объектам общего имущества собственников помещений. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.

Методика расчета нормативных размеров земельных участков под многоквартирными жилыми домами разработана на основе соответствующих градостроительных документов.

5. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность домовладельцев в соответствии с действующим законодательством, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы передаваемого земельного участка устанавливаются по фактически существующим границам.

6. Сверхнормативная территория может быть передана домовладельцам или товариществу собственников жилья в собственность (за плату) или аренду только при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.

7. Территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала или другого элемента планировочной структуры подлежит передаче в собственность или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья только
при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.

8. Для определения размеров и установления границ земельных участков проводятся следующие работы:

подготовка материалов по установлению границ земельных участков с указанием предлагаемых ограничений по их использованию и сервитутов;

определение нормативных размеров и установление границ земельных участков, передаваемых домовладельцам бесплатно;

выявление территорий, превышающих нормативные размеры земельных участков (сверхнормативные территории), и подготовка проектов договоров о передаче в собственность или аренду этих территорий домовладельцам или товариществу собственников жилья;

разрешение споров, возникающих при установлении границ земельных участков, сервитутов и ограничений по использованию земельных участков.

9. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме любое уполномоченное собранием лицо вправе обратиться с заявлением на имя главы администрации Уральского городского поселения об определении размеров и установлении границ земельных участков под многоквартирными жилыми домами.

В течение месяца с момента подачи заявления администрация Уральского городского поселения организует открытое заседание с участием домовладельцев конкретного кондоминиума, а также собственников, владельцев, пользователей и арендаторов смежных земельных участков и владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений. Предложения о размерах и границах земельного участка, передаваемого в собственность (бесплатно или за плату) или аренду, а также об установлении сервитутов и ограничений по его использованию оформляются протоколом согласования участников открытого заседания.

Участникам открытого заседания по их требованию выдаются копии принятых решений.

По итогам заседания
администрация Уральского городского поселения оформляет окончательный ситуационный план с проектными границами земельного участка, передаваемого бесплатно, с указанием его площади, а также с проектными границами и размерами сверхнормативной территории и выдает его заявителю.

В срок не более двух недель после получения ситуационного плана заявитель должен определить свои намерения в отношении формы владения сверхнормативной территорией (собственность или аренда) и подать в уполномоченный орган по управлению государственными и(или) муниципальными землями соответствующее заявление.

10. Передача земельных участков в собственность или аренду осуществляется уполномоченным органом по управлению государственными и(или) муниципальными землями в установленном порядке после установления границ земельных участков на местности.

11. Администрация Уральского городского поселения по заявлению домовладельцев или товарищества собственников жилья выдает в установленном порядке разрешение на ограждение земельного участка в кондоминиуме (декоративные ограды, живые изгороди и т.п.).

Приложение 1

к Положению

об определении размеров и установлении

границ земельных участков под

многоквартирными жилыми домами

МЕТОДИКА

ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ

1. Определение нормативных размеров земельных участков под многоквартирными жилыми домами и установление их границ проводится с целью эффективного использования земель населенных пунктов Уральского городского поселения и повышения уровня их благоустройства; установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца, исходя из площади помещений, находящихся в его собственности; налогообложения.

2. В основу Методики по расчету нормативных размеров земельных участков под многоквартирными
жилыми домами, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев, заложен принцип определения удельной величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

Размер земельного участка уточняется при разработке ситуационного плана земельного участка. Разработка ситуационного плана земельного участка осуществляется с учетом градостроительной документации при соблюдении требований пунктов 4 и 8 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков под многоквартирными жилыми домами.

Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 кв. м общей площади квартир и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, за исключением площади, занимаемой местами общего пользования (лестничные клетки, чердаки, технические помещения), для зданий разной этажности.

3. Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах.

Такими элементами территорий в разные периоды строительства квартальной застройки являлись:

- территории под жилыми зданиями;

- проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

- открытые площадки для временного хранения автомобилей;

- придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

- хозяйственные площадки.

Удельные показатели земельной доли в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице 1.

При подготовке настоящей Методики были учтены результаты соответствующих расчетов, проведенных дифференцированно для
каждого периода строительства начиная с 1958 г., в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства.

4. Нормативный размер земельного участка под многоквартирными жилыми домами рассчитывается путем умножения общей площади квартир и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, за исключением площади, занимаемой местами общего пользования (лестничные клетки, чердаки, технические помещения), на удельный показатель земельной доли по формуле:

Sнорм. = Sж x Yз.д. (1),

Sнорм. - нормативный размер земельного участка, кв. м;

Sж - общая площадь квартир и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, за исключением площади, занимаемой местами общего пользования (лестничные клетки, чердаки, технические помещения), кв. м;

Yз.д. - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности (таблица 1).

Таблица 1

УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ, ПРИХОДЯЩЕЙСЯ НА 1 КВ. М

ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ КВАРТИР И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ

ЖИЛОМ ДОМЕ, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ ПЛОЩАДИ, ЗАНИМАЕМОЙ МЕСТАМИ

ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (ЛЕСТНИЧНЫЕ КЛЕТКИ, ЧЕРДАКИ,

ТЕХНИЧЕСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ), ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ

Нумерация граф дана в соответствии с официальным текстом документа.

-------------------------T-----------------------------¬

¦ Строительные нормы ¦ Этажность ¦

¦ +---------T---------T----T----+

¦ ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦

+------------------------+---------+---------+----+----+

¦1957 г. ¦ 2,84 ¦ 2,00 ¦1,57¦1,34¦

¦(СН 41-58) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

+------------------------+---------+---------+----+----+

¦1967 г. ¦ 2,72 ¦ 1,97 ¦1,81¦1,52¦

¦(СНиП II-К.2-62) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

+------------------------+---------+---------+----+----+

¦1975 г. ¦ 2,30 ¦ 1,80 ¦1,59¦1,36¦

¦(СНиП II-60-75) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

+------------------------+---------+---------+----+----+

¦1985 г. ¦ - ¦ 1,85 ¦1,47¦1,32¦

¦(ВСН 2-85) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

+------------------------+---------+---------+----+----+

¦1994 г. ¦3,57-1,61¦1,85-1,43¦1,33¦1,31¦

¦(МГСН-1.01-94) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

+------------------------+---------+---------+----+----+

¦СНиП 2.07.01-89 (2000) ¦ Не менее 0,92 ¦

+------------------------+---------T---------T----T----+

¦Рекомендуемые показатели¦ 1,5 ¦ ¦ ¦0,88¦

¦для уплотнения застройки¦ ¦ ¦ ¦ ¦

¦в кондоминиуме ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

L------------------------+---------+---------+----+-----

5. Передача земельных участков под многоквартирными жилыми домами в нормативных размерах домовладельцам или товариществам собственников жилья осуществляется в собственность бесплатно.

6. Размер земельной доли каждого домовладельца осуществляется путем умножения общей площади помещений, находящихся в собственности данного домовладельца, на удельный показатель земельной доли.

В случае если фактический размер земельного участка меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка на общую площадь квартир и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, за исключением площади, занимаемой местами общего пользования многоквартирного жилого дома, и умножения общей площади помещений, находящихся в собственности каждого домовладельца.

7. Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.

8. При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания, территорий общего пользования, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле:

Sкв - Sнж - Sзастр.

Sк = ------------------- x Sобщ.к. + Sзастр.к. (2),

Sобщ.зд.

где Sк - размер земельного участка в кондоминиуме;

Sкв - общая площадь квартала;

Sнж - суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче в кондоминиумы;

Sзастр. - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала;

Sобщ.зд. - суммарная общая площадь квартир и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, за исключением площади, занимаемой местами общего пользования (лестничные клетки, чердаки, технические помещения) в границах данного квартала;

Sобщ.к. - общая площадь помещений кондоминиума, для которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;

Sзастр.к. - площадь застройки кондоминиума, для которого рассчитывается земельный участок.

ПРИМЕРЫ РАСЧЕТА НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В КОНДОМИНИУМАХ

1. Определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного 80-квартирного здания 1960 г. строительства со средней площадью квартиры 50 м2.

В соответствии с таблицей приложения 1 удельный показатель земельной доли для 5-этажных зданий равен 1,34. Следовательно, нормативный размер земельного участка в соответствии с формулой (1) составит: (50 x 80) x 1,34 = 5360 м2.

2. Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной территории, если имущество кондоминиума составляет группа из трех 2-этажных зданий по 530 м2 общей площади каждое, расположенных на заданной территории. Застройка 80-х гг.

Площадь заданной территории составляет 0,9 га. На данной территории расположен также детский сад, земельный участок которого равен 3400 м2. Фактическая площадь жилой территории (за исключением детского сада) равна: 9000 - 3400 = 5600 м2.

В соответствии с формулой (1) нормативный размер участка одного жилого дома равен: 530 x 2,30 = 1219 м2. Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых домов равна: 1219 x 3 = 3657 м2.

Сверхнормативная площадь территории равна: 5600 - 3657 = 1943 м2. Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен: 1943 / 3 = 648 м2.