Законы и постановления РФ

Постановление Администрации Череповецкого муниципального района от 22.06.2005 N 544 “О принятии к реализации Концепции инвестиционной деятельности на территории Череповецкого муниципального района через механизм разработки и реализации инвестиционных площадок“ (вместе с “Концепцией инвестиционной деятельности на территории Череповецкого муниципального района через механизм разработки и реализации инвестиционных площадок“)

АДМИНИСТРАЦИЯ ЧЕРЕПОВЕЦКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 июня 2005 г. N 544

О ПРИНЯТИИ К РЕАЛИЗАЦИИ КОНЦЕПЦИИ

ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ

ЧЕРЕПОВЕЦКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА ЧЕРЕЗ МЕХАНИЗМ

РАЗРАБОТКИ И РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПЛОЩАДОК

С целью увеличения доходной части бюджета и повышения инвестиционной привлекательности Череповецкого муниципального района постановляю:

1. Принять к реализации Концепцию инвестиционной деятельности на территории Череповецкого муниципального района через механизм разработки и реализации инвестиционных площадок (приложение N 1).

2. Управлению экономического развития (Рябов В.Ю.) разработать план мероприятий по реализации данной Концепции на 2005 год.

Глава района

Л.Н.РОДИЧЕВ

Приложение N 1

к Постановлению

Администрации Череповецкого

муниципального района

от 22 июня 2005 г. N 544

КОНЦЕПЦИЯ

ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ

ЧЕРЕПОВЕЦКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА ЧЕРЕЗ МЕХАНИЗМ

РАЗРАБОТКИ И РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПЛОЩАДОК

Причины, которые привели

к решению разработки
Концепции

1. В соответствии с новым законом о местном самоуправлении (N 131-ФЗ) главной функциональной задачей деятельности администрации муниципального района становится разработка и обеспечение процесса реализации стратегии социально-экономического развития территории. При разделении полномочий между районом и поселениями часть функций по реализации процесса передана последним.

Конечные результаты будут определяться в ближайшем будущем не только исполнением бюджета, но и принципами его планирования (не от достигнутых результатов, а от поставленных целей и задач).

Поэтому совершенно оправданным стало решение администрации о реорганизации структуры администрации: создание “одного менеджера процесса“ - управления экономического развития (стратегия, управление процессом, мониторинг) - взамен трех отделов.

Первая причина: необходимость введения изменений в процесс управления экономическим развитием территории района.

2. Доходная база бюджета 2005 г. Череповецкого района сформирована в основном за счет трех источников:

- поступления налогов на прибыль - 85 млн. руб. (24%)

- поступления налогов на доходы физических лиц - 100 млн. руб. (29%)

- безвозмездные поступления - 97 млн. руб. (28%).

Сузив доходную часть собственного бюджета районов поступлениями от двух главных налогов на прибыль и доходы, государство через налоговую политику изменило приоритеты (стратегию) администраций по экономическому развитию:

Структура бюджета мотивирует экономическую политику на создание условий для появления новых производств и развития высокодоходных предприятий.

У Череповецкого района в настоящее время и в ближайшей перспективе нет другой равноценной альтернативы развития экономики, кроме как через создание высокодоходных активов на своей “налогооблагаемой территории“ для решения проблемы увеличения налоговой части бюджета района.

Региональный подход к формированию бюджетов муниципальных районов на 2005 год в отношении налогов, возникающих от новых производств, сразу же учитывающихся в планируемой в базе и, соответственно, сокращающих на эти суммы дотации... должен быть изменен,
т.к. противоречит самой сути изменений налоговой политики государства.

Вторая причина: необходимость поиска решений увеличения собственных налоговых поступлений.

3. На какие средства строить? Ответ также давно известен и имеет одно решение - привлечение внешних инвестиций как частных, так и государственных в новые экономически эффективные инвестиционные проекты, но в рамках стратегических, в том числе экологических, интересов района.

Вопросы “что?“ и “на какие средства?“ уже давно стали риторическими, проблема же заключена в вопросе “как привлечь инвестора и какого?“

Проблемы инвестиционной политики, привлекательности и деятельности обсуждаются очень часто и на всех уровнях в сфере экономики. Что нового может данная Концепция предложить администрации района для решения проблемы привлечения инвестиций?

“Новое“ заключается не в принципиальных идеях в области инвестиционной деятельности, а в адаптации существующих подходов привлечения инвестиций к реалиям конкретного муниципального района.

Третья причина: необходимость создания собственных подходов к инвестиционной деятельности с учетом особенностей района.

4. Основным потенциалом инвестиций в район является земля.

Вопрос: насколько при существующей схеме передачи земли в аренду (в собственность) учитывается ее экономически обоснованная цена?

В проекте бюджета на 2005 г. удельный вес поступлений собственных доходов от арендной платы и продажи права на заключение договоров составляет 5.6% (около 13 млн. рублей).

Если арендная плата имеет ограничения по дифференцированию стоимости земли, то “продажа права“ на использование земли может учитывать “инвестиционную привлекательность“ через цену будущего бизнеса и не только в перспективе будущих поступлений налогов в бюджет, но и в момент ее передачи собственнику.

Четвертая причина: необходимость создания условий по передаче земель в аренду (собственность) под инвестиционные проекты по экономически обоснованной цене.

5. В администрации отсутствует программный документ “Стратегия социально-экономического развития“. Возможна ли разработка и реализация стратегической
программы одновременно с инвестиционной программой?

Все вышеперечисленные причины и сопутствующие им вопросы можно объединить в один:

Как привлечь инвестиции в создание высокодоходных активов в соответствии со стратегией развития района и текущими задачами увеличения бюджета в условиях отсутствия программного документа о стратегии развития и дефиците бюджета?

Постановка целей Концепции

Определение указателей цели

Основными источниками определения указателей цели являются задачи администрации в области стратегического планирования и управления социально-экономическим развитием территории Череповецкого района и инвестиционной деятельности администрации с учетом фактического отсутствия на момент начала работы над Концепцией программного документа - Стратегии развития муниципального образования “Череповецкий муниципальный район“.

Определяющим указателем для целеполагания можно считать экономико-географическое расположение района вокруг промышленного центра - г. Череповца, что является базовым фактором как для разработки будущей стратегии развития района, так и практически любого инвестиционного проекта, следовательно, и разрабатываемой Концепции.

Важными требованиями к Концепции и условиями ее разработки в текущий момент (что тоже является информацией к указателям цели) относятся:

- отсутствие системного подхода привлечения инвестиций;

- с другой стороны, введение в действие ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления“ (N 131-ФЗ) в условиях не до конца отработанного (опробованного) механизма разделения полномочий между муниципальным районом и поселениями создаст дополнительную проблематику при реализации механизма привлечения инвестиций;

- условия и способы передачи инвестиционно привлекательных земельных участков в аренду и собственность под необоснованные, с точки зрения коммерческой и бюджетной эффективности, проекты - как основная угроза стратегий развития территории;

- два противоположных влияния промышленного Череповца на инвестиционную деятельность района: с одной стороны, необходимость использования экономических возможностей города (в т.ч. как главного потенциального инвестора), с другой - стратегические интересы Череповца с учетом его развития за пределами городской
черты (на территории Череповецкого района)

Проектируемые цели

С учетом технического задания и вышеизложенного цель разработки Концепции может быть сформулирована так:

1. Обосновать концептуальные предложения создания механизма привлечения инвестиций в экономику района через разработку и реализацию инновационного продукта “Проект инвестиционной площадки“.

Описание цели:

Данная цель подпадает под определение “цель - образ действия (условия достижения)“ и не имеет конечного (доказуемого) результата, но может быть признана достаточной как цель разработки Концепции.

Учитывая указатели цели и изначальную нацеленность работы на конечный результат, предлагается в период разработки процесса реализации Концепции определить приоритетный инвестиционный проект (проекты), который бы удовлетворял следующим условиям:

- соответствовал одному из явных приоритетных направлений (ориентиров) развития района;

- не требовал сложных (длительных по времени, дорогостоящих) маркетинговых исследований.

Одновременная работа над организацией процесса реализации механизма привлечения инвестиций и конкретным проектом (т.к. идея-модель “механизма“ уже существует), по всей вероятности, даст возможность не только теорию модели сразу опробовать на практике, но и поставить две дополнительные цели работы за рамками разработки Концепции.

2. Разработка предложений (обоснований) стратегий развития Череповецкого района

Работу над Стратегией одновременно с реализацией Концепции можно считать целесообразной по следующим причинам (выполняемым задачам):

- привлечение к работе над Стратегией развития района через участие в инвестиционной программе глав муниципальных образований (поселений) как сохранение вертикали управляемости территории не только за счет административных рычагов, но и создания единой стратегической (инвестиционной) политики;

- может явиться одним из необходимых документов для проведения работ по резервированию земельных участков под приоритетные инвестиционные проекты будущих периодов, определения эффективности используемых земельных участков (в т.ч. принятия решений об изъятии), проведения инвестиционных торгов по передаче земельных участков в долгосрочную аренду, взаимодействия с Вологодским Правительством в вопросах разграничения собственности
на землю;

- в случае отсутствия альтернативного варианта разработки Стратегии будет положено начало работы над этим программным документом (в соответствующем концептуальном объеме), который необходим, в том числе как исходный документ формирования Фонда развития района и любой целевой экономической программы.

3. Реализация пилотного проекта через механизм разработки проекта инвестиционной площадки и его реализации на торгах

Очевидно, что данная цель (в данном случае “цель-результат“) не входит в рамки Концепции.

Определение целей-результатов с конкретизацией задач проекта может быть дано после определения инвестиционного замысла (бизнес-плана) проекта.

Реализация пилотного проекта может быть начата и происходить параллельно с детальной разработкой процесса механизма. Тогда проект может выполнить две задачи:

- апробации и корректировки механизма (отдельных его элементов, в первую очередь, оценки качества принятой организационно-финансовой схемы (см. ниже);

- ускорение получения финансового результата.

Задачи

Концепции в рамках реализации стратегий

Управления экономического развития (УЭР)

по инвестиционной деятельности

1. Разработка механизма инвестиционной деятельности, учитывающего стратегические интересы (направления социально-экономического развития) Череповецкого района, включая организационно-финансовую схему механизма привлечения инвестиций в условиях бюджетного дефицита финансовых ресурсов.

2. Изменение стратегии передачи земли под застройку: от “случайного“ инвестора со своей бизнес-стратегией - к системному поиску инвесторов под инвестиционные замыслы стратегических направлений района.

3. Создание условий для инвестора по приобретению земельного участка с полностью готовой документацией “под ключ“ непосредственно у государства по экономически объективной стоимости и с полной гарантией чистоты сделки.

Именно конкурсное предоставление земельных участков позволит отсечь псевдоинвесторов, а точнее спекулянтов, основная цель которых перепродать доставшуюся от государства землю, где вся инвестиционная деятельность последних сводится к попыткам продать бумагу с подписями чиновников.

4. Снижение рисков предоставления земель под экономически несостоятельные проекты или проекты с низкими показателями коммерческой и (или) бюджетной эффективности.

5.
Повышение конкурентоспособности района на инвестиционных рынках, в первую очередь, на региональном.

Механизм привлечения инвестиций

Суть механизма

За основу предлагаемого механизма взят экономический термин “Инвестиционная площадка“, которая в данном случае рассматривается как предмет (лот) инвестиционных торгов. Если для экономически “продвинутых“ территорий речь идет о “Строительстве инвестиционных площадок“, где формирование земельного участка для торгов заканчивается строительством инженерных коммуникаций, то данный механизм предлагает формировать модернизированный (“урезанный“) инвестиционный продукт до уровня “Проекта инвестиционной площадки“. Тогда продукт инвестиционных торгов укрупненно можно представить так:

------------------¬ -------------------------------¬

¦Земельный участок¦ + ¦Проект инвестиционной площадки¦

L------------------ L-------------------------------

Обоснование “модернизации“ инвестиционных площадок

Несмотря на то что стоимость земельных участков с подготовленными коммуникациями значительно возрастает и результат торгов (как минимум) должен возместить затраты бюджета на строительство инженерных сетей и проектирование, планирование строительства инвестиционных площадок за счет средств районного бюджета в настоящее время не рассматривается по ряду объективных причин, связанных с социально-экономическими приоритетами бюджетов последних лет и 2005 года.

Муниципальным районам невозможно копировать подходы к инвестиционной деятельности через строительство инвестиционных площадок в городах с совершенно другими возможностями инженерного обеспечения инвестиционных объектов.

Тем не менее нельзя полностью отвергать в определенных случаях целесообразность планирования бюджетных затрат под развитие инженерных коммуникаций под особо важные, коммерчески и бюджетно эффективные инвестиционные проекты. Количество таких “определенных случаев“ будет возрастать по мере формирования инвестиционной программы Череповецкого района, основными элементами которой должны стать бизнес-планы (инвестиционные замыслы) проектов. Главным указателем инвестиционной программы для политики формирования районного бюджета (структуры) станут расчеты бюджетной эффективности от реализации того или иного инвестиционного замысла.

Следует
обратить внимание, что ни разработка стратегии развития района, ни создание фонда экономического развития не создадут конечных результатов без разработки и внедрения конкретного алгоритма действий структур администрации (механизма привлечения инвестиций) по созданию и реализации конечного инвестиционного продукта.

С другой стороны, механизм является не более чем инструментом в плане достижения стратегий администрации в экономическом развитии района и реализации инвестиционной программы.

Таким образом, предлагается поэтапный подход к разработке инвестиционного продукта района. В настоящий период и, по всей видимости, в ближайшей перспективе можно говорить о возможности и целесообразности разработки проектов инвестиционных площадок.

Проект инвестиционной площадки

Проект ИП включает в себя две главные составляющие:

- Бизнес-план

- Землеустроительная документация.

Бизнес-план

Предполагается, что Пользователи данного документа имеют достаточное представление о бизнес-планировании, поэтому сущность и содержание бизнес-плана в тексте Концепции не приводятся, а важность его разработки для любого инвестиционного проекта в условиях рыночной экономики очевидна по определению.

Для решения задач настоящей Концепции необходимо сделать ряд замечаний о применении бизнес-планирования в инвестиционной деятельности администрации.

Понятия “бизнес-план“ и “ТЭО проект“

В настоящее время существует некоторая путаница в понимании и применении на практике понятий “ТЭО“ и “бизнес-план“. Есть разные трактовки и сравнительные характеристики. Так, крупная консалтинговая компания “Про-Инвест-ИТ“ (разработчик и владелец программы по бизнес-планированию Project Expert) дает такое сравнение: “Технико-экономическое обоснование - это “совковый“ бизнес-план“.

На самом деле с появлением рыночной экономики появилась необходимость дополнить методику разработки ТЭО анализом рынка, маркетинговым планом и другими разделами, связанными с особенностями проектирования в условиях рынка.

Несмотря на достаточно быстрый переход, особенно в инвестиционной деятельности, на использование принципов бизнес-планирования в практике разработки инвестиционных проектов, введения во всех высших учебных заведениях на экономических специальностях соответствующего предмета, нормативно-правовая база
пока лишь представлена рядом методических рекомендаций.

С точки зрения задач снижения социальных и экономических рисков развития района вопрос: какой из двух документов, ТЭО или бизнес-план, является определяющим для принятия решения администрацией? - ответ: бизнес-план.

Пример: Кирпичный завод, вокруг которого построен поселок, обанкротился через три года после пуска в эксплуатацию. Главной причиной банкротства явилось отсутствие в предпроектной документации прогнозного анализа рынка и ошибки плана маркетинга. Кто будет нести ответственность кроме собственника за ошибочное решение через несколько лет и какую ответственность? В данный момент вопрос риторический, а ответственность моральная, но решения принимаются сейчас...

Подходы к бизнес-планированию

Опыт показывает, что наличие собственного бизнес-плана администрации и “живого“ инвестора, готового инвестировать в проект, предлагаемый администрацией, не всегда приводит к конечному результату инвестиционной деятельности. Часто бизнес-план, предлагаемый потенциальным инвесторам, даже если он разработан в соответствии с международными стандартами, заранее запрограммирован не более чем на рекламный эффект. Если проводить сравнение таких бизнес-планов с принятыми вариантами расчетов в бизнес-планировании: оптимистический, пессимистический и оптимальный, то последние необходимо отнести к разряду “ложных“.

Самый отрицательный момент такого планирования - значительные потери времени и средств как со стороны администрации, так и инвестора на предпроектные работы, в результате которых “тайное становится явным“, выявляются дополнительные, не учтенные в расчетах затраты, некачественный маркетинг и т.д.

Промежуточный вывод:

Не всегда есть целесообразность вкладывать средства и время со стороны администрации на разработку детализированного бизнес-плана как составной части Проекта ИП. В каждом конкретном случае необходимо выбирать наиболее оптимальную форму разработки инвестиционной идеи. Этими формами могут быть:

Концепция с определенными элементами бизнес-плана

Например:

Наиболее важными и достаточными для принятия решения потенциального инвестора могут быть готовые и качественно проведенные маркетинговые
исследования, а детальный бизнес-план инвестор разработает самостоятельно. Этот вариант может подходить для инвесторов, уже имеющих опыт инвестирования в определенные отрасли или направления бизнеса, поэтому любой представленный бизнес-план будет представлять интерес для него только в определенных разделах и то с точки зрения получения информации, которая будет обязательно проверена и проанализирована. Здесь можно подчеркнуть, что инвестор 2005 года значительно отличается от инвестора конца 90-х годов.

Тот муниципальный район, который раньше сумеет внести коррективы в свои подходы к разработке и продвижению своих инвестиционных идей на рынке, будет иметь значительное конкурентное преимущество. В данном случае подразумевается только один из факторов - дифференцированный подход к формированию документации каждого Проекта ИП, когда это будет предполагаться сделать силами или на средства администрации.

Пример:

Группе специалистов администрации (или при выборе на конкурсной основе подрядной консалтинговой фирмы) можно поставить задачи разных уровней и стоимости по конкретному инвестиционному проекту:

- разработка бизнес-плана инвестиционного проекта N;

- проведение маркетинговых исследований на конкретном целевом рынке.

Очевидно, что для конкретного проекта стоимость и время выполнения задач имеют значительную разницу, а результат в поиске инвестора может быть один.

Этим примером хочется подчеркнуть необходимость аккуратного подхода к разработке управленческих решений, нормативных актов, конкурсов для разработки экономических обоснований инвестиционных замыслов.

Вывод: Подход к разработке документации Проекта ИП должен удовлетворять условиям необходимости, достаточности и качества.

Инвестиционные предложения

Несмотря на важность дифференцированного подхода к разработке документов Проектов ИП, необходимость размещения информации с использованием IT-технологий потребует определенной унификации информационных форм. Достаточно часто требования организаций, занимающихся размещением информации, заключают в себе жесткие требования к форме и содержанию документа. Желание разместить информацию любой ценой и любого качества приводит в конечном итоге не к положительным результатам, а потерям имиджа целой территории на рынке инвесторов.

Вывод: Не публиковать ложных цифр, делать прочерки там, где нет расчетов. Инвесторы к таким формам относятся с большим доверием, чем к “круглым“ цифрам.

Инвестиционный замысел

Этот термин применяется официально в предпроектной, проектно-строительной и землеустроительной документации.

По существу представляет предварительный бизнес-план с укрупненными расчетами экономической эффективности и финансовых показателей.

Порядок формирования инвестиционного замысла, состав и содержание представлены в организационно-методическом документе “Рекомендации по формированию инвестиционного замысла (целей инвестирования)“ Минстроя России, 1997 г.

В соответствии с данным документом инвестиционный замысел является исходным документом “для принятия инвестором решения о разработке Ходатайства (Декларации) о намерениях инвестирования в строительство предприятия, здания и сооружения и представления его в установленном порядке в местные органы исполнительной власти“.

В отношении конечного результата инвестиционной деятельности - эффективности отдачи (экономической и бюджетной) следует обратить внимание на два момента в отношении возможного применения администрацией вышеуказанных “Рекомендаций...“.

Первое:

К сожалению, статья 31 Земельного кодекса “Выбор земельного участка для строительства“ в пункте 1 практически снимает барьеры предоставления земель под неэффективные проекты:

“Заявитель вправе (т.е. не обязан) прилагать к заявлению ТЭО проекта строительства и (или) необходимые расчеты... Во всяком случае отказ в принятии заявления (на том основании, что заявитель не приложил указанные расчеты и ТЭО) не соответствует правилам, установленным ст. 31 ЗК“ - так трактуют Комментарии к ЗК под редакцией А.Н. Гуева.

Схемы предоставления земельных участков, разработанные в отделе земельных ресурсов администрации Череповецкого района, по сути не нарушая ЗК, учитывают даже “право“ заявителя (инвестора) на передачу каких-либо обоснований к заявлению для рассмотрения и принятия решения Земельной комиссией.

Вывод: Нет необходимости обсуждать, какие стратегические цели преследуют авторы Земельного кодекса статьей 31 в рамках данного документа. Но предварительный анализ ситуации, сложившейся в отношении передачи (по существу схемы “раздачи“) земель, может значительно усложнить в перспективе решение задач создания стратегии развития района в том числе, разработки и реализации инвестиционной программы территории.

Предлагается на время “переходного периода“, связанного с вопросами землеотвода, ввести в действие соответствующий нормативно-правовой документ, по форме соответствующий Земельному кодексу, а по содержанию - требованиям “Рекомендаций...“ Минстроя РФ применительно к задачам администрации. Требования нормативного документа могут быть дифференцированы в зависимости от величины предполагаемых инвестиций, других определяющих параметров заявки. Возможно, для снижения рисков нарушения ЗК формой нормативного документа избрать те же “Рекомендации...“, а не “Положение“.

Второе:

Следует обратить внимание, что Рекомендации по формированию инвестиционного замысла Минстроя РФ не включают в состав и содержание инвестиционного замысла предварительного расчета бюджетной эффективности.

Существуют в практике инвестиционной деятельности и другие названия программных документов с применением основ бизнес-планирования: бизнес-модель, экспресс-бизнес-план и т.д. В основе они схожи с вышепредставленными, отличия заключаются в акцентах, которые авторы хотят придать существу документа.

Выбор формы разработки экономического обоснования инвестиционной идеи будет зависеть от следующих основных параметров:

- Важности проекта

- Предполагаемых объемов инвестиций

- Выделяемых ресурсов на разработку документа

- Сроков на разработку.

Землеустроительная документация

В отличие от экономической составляющей Проекта ИП разработка землеустроительного дела, в том числе формирование земельного участка, жестко регламентирована Земельным кодексом и включает в себя проведение работ:

- по подготовке проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

- определение разрешенного использования земельного участка;

- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

- государственный кадастровый учет и другие.

В рамках данного документа можно сделать лишь ряд принципиальных замечаний:

Данный механизм привлечения инвестиций предполагает получение конечного результата - инвестиционных торгов как достижения конкретной цели процесса (не путать со стратегическими задачами механизма). Это меняет принципиальнее подходы во взаимодействии сторон процесса: Администрация и Инвестор.

Если сейчас инвестор является носителем инвестиционного замысла, инициатором и, по существу, организатором процесса разработки инвестиционного проекта, в том числе и формирования земельного участка, то роль администрации - формализация процесса в рамках законодательства. Администрация - ведомый участник.

Предлагаемый механизм меняет акценты инвестиционной политики и строит структуру процесса с точностью “до наоборот“. Здесь администрация - инициатор и организатор всего процесса разработки инвестиционного замысла: от идеи до продажи инвестиционного продукта.

В этом как раз и заключается одно из изменений подходов администрации к стратегическому планированию и управлению социально-экономическим развитием района.

Концепция не исключает участия Инвестора в разработке Проекта ИП на любой стадии: как на этапе разработки инвестиционного замысла, так и землеустроительной документации.

Концепция не подразумевает отказа от варианта, когда Инвестор является инициатором разработки инвестиционного проекта. В этом случае Администрацией должны учитываться следующие моменты:

- защита стратегических направлений и экологической безопасности района;

- определение экономически обоснованной цены земельного участка, в том числе с использованием элементов предлагаемого механизма, например: через введение в процедуру отвода земельного участка под строительство заключения инвестиционного контракта. Это не должно означать создания “дополнительной стоимости земли“ любым способом, что приведет лишь к потере Инвестора.

Необходимо еще раз подчеркнуть, что механизм в первую очередь нацелен на стратегически важные земельные участки развития района. Создание резервных инвестиционных площадок под приоритетные направления развития экономики района, включая конкретные инвестиционные идеи, должно идти параллельно с зонированием территории и кадастровой оценкой земли (хотя в принципе создание должно было произойти до зонирования и до кадастровой оценки).

Инвестиционный продукт

Инвестиционный продукт, который может быть выставлен на инвестиционные торги, заменив при этом “земельные“ торги и создавая тем самым экономически обоснованную стоимость земельных участков, теперь можно представить в виде:

-----------------------¬

¦ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОДУКТ¦

LT--------------------T-

¦ ¦

/ /

----------------------¬ ------------------¬

¦Проект инвестиционной¦ ¦Земельный участок¦

¦площадки ¦ L---------T--------

L-----T----------T----- ¦

¦ ¦ ¦

/ / ¦

------------¬ -------------------¬ ¦

¦Бизнес-план¦ ¦Землеустроительная¦ ¦

L------T----- ¦документация ¦ ¦

¦ L--------T---------- ¦

----------+---------------+---------------------+------¬

¦ ¦ ¦ ¦ ¦

¦ / / / ¦

¦ -------¬ -------¬ -------¬ ¦

¦ ¦Цена 1¦ ¦Цена 2¦ ¦Цена 3¦ ¦

¦ L------- L------- L------- ¦

¦Цена инвестиционных торгов (инвестиционного контракта)¦

L-------------------------------------------------------

Сравнительные характеристики продуктов

--------------------------T------------------------------T---------------------------¬

¦ Показатель ¦ Земельный участок ¦ Инвестиционный продукт ¦

+-------------------------+------------------------------+---------------------------+

¦Главная функция продукта ¦ Привлечь арендатора ¦Привлечь инвестора с учетом¦

¦ ¦ ¦стратегии развития района ¦

+-------------------------+------------------------------+---------------------------+

¦Цена: ¦ ¦ ¦

¦- при заключении договора¦Базовая ставка аренды с ¦Базовая ставка аренды с ¦

¦аренды ¦коэффициентами ¦коэффициентами + стоимость ¦

¦ ¦ ¦Проекта ИП ¦

¦- при продаже земли в ¦Цена независимого оценщика - 1¦Цена независимого оценщика ¦

¦собственность ¦ ¦- 2 (с учетом параметров ¦

¦ ¦ ¦бизнеса) ¦

+-------------------------+------------------------------+---------------------------+

¦Затраты администрации ¦Затраты окупаются, если ¦Затраты окупаются через ¦

¦ ¦включаются в начальную цену ¦включение стоимости работ в¦

¦ ¦земельного участка на торгах ¦Проект ИП вне зависимости, ¦

¦ ¦ ¦проводятся торги или нет ¦

+-------------------------+------------------------------+---------------------------+

¦Затраты инвестора ¦- Прямые затраты на предпроектные работы сопоставимы в ¦

¦ ¦обоих вариантах ¦

¦ ¦- Временные затраты (+ цена денег) до заключения договора ¦

¦ ¦аренды земельного участка для проектирования значительно ¦

¦ ¦меньше при покупке Проекта ИП “под ключ“ ¦

+-------------------------+--------------------“---------T---------------------------+

¦Риски инвестора ¦Отказ в получении согласований¦ Снижение риска ¦

¦ ¦на этапе предпроектной и ¦ ¦

¦ “¦

¦ ¦очевидного потенциального рынка. ¦

¦ ¦В настоящее время с учетом предстоящих выборов глав ¦

¦ ¦муниципальных образований стоит обратить внимание ¦

¦ ¦претендентов на целесообразность включения в предвыборные ¦

¦ ¦программы своих идей развития МО через конкретные ¦

¦ ¦инвестиционные проекты. Тем самым сократить риски возможных¦

¦ ¦в будущем разногласий между районом и МО ¦

/ L------------------------------------------------------------

-------------------------¬ --------------------------------------------------------¬

¦Определение технологий ¦ ¦По всей видимости, первый проект будет разрабатываться ¦

¦разработки и продвижения¦ ¦силами администрации (вариант 1). ¦

¦ИП. ¦ ¦В зависимости от того, какое решение будет принято об ¦

¦Начало этапа разработки ¦ ¦одновременной работе над другими площадками, могут быть¦

¦первого Проекта ИП ¦ ¦использованы и другие организационно-финансовые схемы ¦

L------------------------- ¦разработки, а следовательно, и методы продвижения ¦

L--------------------------------------------------------

Риски

В процессе работы над Концепцией выявлены следующие риски в рамках задач и перспектив реализации механизма привлечения инвестиций:

1. Существенные риски невосполнимых (трудновосполнимых) потерь экономического потенциала земель, являющихся основным и ограниченным ресурсом социально-экономического развития Череповецкого района

Центральной проблемой инвестиционной деятельности на данном этапе является отсутствие стратегического подхода к выделению земельных участков под строительство и реконструкцию объектов. В данном контексте речь идет о рисках выделения особо значимых и инвестиционно привлекательных земель под стратегически необоснованные объекты нового строительства.

Причинами этого являются отсутствие программных документов по стратегическим приоритетам развития района (в том числе инвестиционной политике) и зонирования территории, и как следствие этого в действующих нормативных документах (“Положение о порядке предоставления в аренду земельных участков на территории Череповецкого муниципального района“ от 29.10.2004 N 79, “Положение о земельной комиссии“ от 20.10.2003 N 591) отсутствуют принципиальные подходы и механизмы, обязывающие и дающие права сотрудникам администрации (членам земельной комиссии) действовать и принимать решения в интересах перспектив развития района в будущих периодах.

2. Наличие рисков создания на территории района малоэффективных и убыточных предприятий

Юридической основой решения Земельной комиссии администрации о предоставлении земли является простое желание физического или юридического лица в получении земельного участка в аренду или собственность без проведения (оценки) предварительных расчетов экономической и бюджетной эффективности проекта. Увеличению рисков принятия неверных решений, как указывалось выше, способствует Земельный кодекс (ст. 31 ЗК).

Снижение рисков по п. п. 1, 2.

Одним из вариантов может быть разработка и введение в действие временной методики рассмотрения инвестиционных предложений через экспресс-оценку социальных и экономических последствий предлагаемого проекта, как в случае представления Декларации о намерениях (Инвестиционного замысла) со стороны заявителя, так и без таковой. Временная методика вводится до разработки нового Положения “О порядке проведения конкурсов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов в Череповецком районе“, которое будет учитывать создание резервного фонда инвестиционных площадок, зонирование территории района и кадастровую оценку земельных участков.

3. Риск создания резервного фонда для инвестиционных площадок

- Риск “несоздания“ существует из-за возможности принятия вышестоящими органами решений по разделению полномочий между ветвями власти с учетом продолжающегося формирования механизмов реализации Земельного кодекса.

- Риск “создания“ может привести к бюрократическим проволочкам выделения земель из резервного фонда.

4. Инновационные риски

Кроме существования рисков ошибочных решений по организации инновационного процесса (привлечения инвестиций через Проекты ИП) основным риском данного типа является инвестиционный спрос на новый продукт.

Снижение риска:

На начальном этапе реализации механизма, который определяется отсутствием опыта работы с инвестиционными рынками, следует обратить внимание (выбрать стратегии маркетинга) на:

- ценовую политику, которая, в первую очередь, должна определяться оптимальным выбором варианта экономического обоснования инвестиционного предложения (его формы, затрат и сроков на его разработку). Другими словами, не стремиться “упаковать земельный участок в дорогую оболочку“;

- формирование сбытовой сети на начальном этапе процесса. Подключение партнеров-инвесторов, готовых инвестировать в разработку Проектов ИП и участвовать в реализации инвестиционного продукта.

Выводы

1. Стратегической целью инвестиционной деятельности для района является привлечение инвестиций в реальные активы (в повышение эффективности действующих предприятий, в расширение производства, в создание новых производств).

2. Предлагаемая Концепция дает возможность сформировать конкретную структуру процесса инвестиционной деятельности администрации, планировать промежуточные и конечные результаты.

3. Механизм заключает в себе возможность не только планировать в цифрах увеличение бюджетных поступлений будущих периодов от инвестиционной деятельности (налоги), но и дополнительные поступления от увеличения стоимости права на заключение договора аренды между администрацией и инвестором (инвестиционный контракт).

4. Реализация механизма привлечения инвестиций через Проекты ИП (а не строительство ИП) значительно снижает затраты бюджетных средств - нет строительства инженерных коммуникаций; одновременно снижаются финансовые риски бюджета и инвестора.

5. Создание реестра (фонда) резервных земель инвестиционных площадок даст механизм создания экономически объективной стоимости особо привлекательных земельных участков за счет их предпродажной подготовки. Предпродажной подготовкой земельного участка и является Проект ИП (в полном объеме или в определенной части проекта).

6. Стратегические интересы Череповца должны, с одной стороны, ограничиваться стратегическими интересами Череповецкого района (резервный фонд земель), с другой, использоваться за счет развития (реализации) земель через инвестиционный механизм.

7. Стержнем инвестиционной деятельности как рыночного процесса должен стать механизм, представленный детально разработанной структурой процесса, в котором будут непосредственно участвовать соответствующие сотрудники администрации.

a. От качества организации этих процессов и действий сотрудников будут зависеть конечные результаты любого инвестиционного проекта и осуществимости будущей инвестиционной программы.

b. От уровня организации - конкурентоспособность района на рынке инвестиций. Уровень организации инвестиционной деятельности определяется выбором соответствующего механизма, в котором вышеперечисленные процессы отличаются от конкурентов (других муниципальных районов) своими подходами, методами и средствами.

Механизм может использоваться для решения двуединой задачи района:

с одной стороны - формирование резервного фонда инвестиционных площадок может быть определено как основа программы стратегии социально-экономического развития,

с другой стороны - являться базой инвестиционной программы района.

Заключение

Принятие администрацией Концепции “к действию“ повлечет за собой необходимость поиска решений реорганизации определенных управленческих процессов как внутри администрации, так и взаимодействия администрации с потенциальным инвестором.

Говорить о возможности реализации как предлагаемого механизма привлечения инвестиций, так и любого другого можно лишь при выполнении главной установки:

Администрация является лишь одним из равноправных участников рыночного процесса, которым и является инвестиционная деятельность, где инвестор - это клиент, а администрация - продавец.

“Возраст“ этого вывода такой же, как у рыночной экономики. А приведен он здесь потому, что невыполнение правил рынка со стороны администрации при взаимодействии с инвестором и является чаще всего изначальной причиной отсутствия результатов инвестиционной деятельности даже при хорошо разработанных программах и управленческих процессах.