Законы и постановления РФ

Кассационное определение Костромского областного суда от 23.07.2008 по делу N 33-800 Решение по иску о признании незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка отменено, и вынесено новое решение об отказе в удовлетворении требований, поскольку договор аренды земельного участка по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 июля 2008 г. по делу N 33-800

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда, рассмотрев в судебном заседании по докладу Б. дело по жалобе М. об оспаривании решения Управления федеральной регистрационной службы по Костромской области,

установила:

М. обратился в суд с иском к Управлению федеральной регистрационной службы по Костромской области (УФРС) о признании незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка. В обосновании заявленных требований указал, что он обратился к ответчику с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Камешники, кадастровый номер <...> общей площадью 863,91 кв. м, который был им
заключен с Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области по итогам проведенного 10 апреля 2008 года аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Однако 22 мая 2008 года УФРС отказало ему в государственной регистрации договора аренды со ссылкой на то, что не был соблюден порядок предоставления земельного участка, в протоколе о результатах проведения торгов не указаны сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, плата за такое подключение, размер арендной платы, форма и содержание документов не соответствует закону. По мнению М., отказ в государственной регистрации договора аренды противоречит ст. 131 ГК РФ, ст. 17-20 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, поскольку процедура заключения договора аренды на аукционе была фактически соблюдена и все условия были перечислены в договоре аренды земельного участка, протокол о результатах торгов N 1 от 10 апреля 2008 года, а также распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 26.02.2008 N 192 “О проведении аукциона“ и от 18.04.2008 N 429 “О предоставлении в аренду М. земельного участка“ в судебном порядке не были оспорены и признаны недействительными. Им, как добросовестным арендатором, были соблюдены все условия тендера и процедура заключения договора аренды, он оплатил права аренды земельного участка в размере 854000 руб., однако не может пользоваться земельным участком. По мнению М., УФРС, отказывая в регистрации договора аренды, вышло за пределы своих полномочий.

В ходе судебного разбирательства М. уточнил заявленные требования. Просил признать отказ УФРС в государственной регистрации договора аренды земельного участка недействительным, обязать УФРС осуществить
государственную регистрацию договора аренды на земельный участок и выдать свидетельство о государственной регистрации права аренды в установленный срок.

Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 10 июня 2008 года жалоба М. удовлетворена.

Признан незаконным отказ УФРС по Костромской области от 2 мая 2008 года в государственной регистрации права на недвижимое имущество.

УФРС по Костромской области обязано произвести государственную регистрацию договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Кострома, ул. Камешники, кадастровый номер <...> общей площадью 863,91 кв. м, и выдать свидетельство о государственной регистрации права аренды.

В кассационной жалобе заместитель руководителя УФРС Б. просит отменить решение суда, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд. В обосновании доводов жалобы ссылается на то, что основанием для отказа в государственной регистрации явилось то юридическое значимое обстоятельство, что продавец права на заключение договора аренды земельного участка - Департамент имущественных отношений Костромской области начальную цену предмета аукциона определил в виде цены права на заключение договора аренды, которая была рассчитана как выгода, которую получит потенциальный арендатор от аренды земельного участка, то есть разница между рыночными и нормативными (установленными в законе или в договоре) арендными платежами за земельный участок, что не оспаривалось в ходе судебного разбирательства, поэтому вывод суда о том, что ценой предмета аукциона являлся размер арендной платы, не основан на материалах дела. Ссылается на то, что на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ имелись основания для отказа в регистрации договора аренды земельного участка,
поскольку Департаментом имущественных отношений в нарушение п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ неверно установлена начальная цена предмета аукциона. Полагает, что начальная цена предмета аукциона должна устанавливаться по итогам аукциона исходя из начального размера арендной платы за земельный участок. На основании п.п. 23, 24 ст. 38.1 ЗК РФ в протоколе аукциона фиксируется последнее предложение о размере арендной платы. Считает, что победителем по итогам проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства может быть признано лицо, предложившее наибольший размер арендной платы за земельный участок, который вправе заключить с уполномоченным лицом договор аренды по цене аукциона в силу п. 5 ст. 448 ГК РФ. По мнению кассатора, в данном случае Департаментом имущественных отношений Костромской области ограничивается право граждан на участие в аукционе по продаже права аренды земельного участка, поскольку в качестве цены предмета аукциона был установлен не размер начальной арендной платы, как того требуют п.п. 9, 10 ст. 38.1 ЗК РФ, а цена по продаже права на заключение договора аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, а в договоре аренды земельного участка, представленного на регистрацию, размер арендной платы определен не по итогам проведения торгов. Ссылается на то, что отчет об определении рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка на государственную регистрацию не представлялся, поэтому считает, что данный документ не мог быть оценен судом в качестве доказательства по делу. Кроме того, в данном отчете рассчитана рыночная годовая сумма арендной платы в сумме 350014 руб., которая в нарушение п. 24 ст. 38.1 ЗК
РФ не была включена в протокол по результатам проведения аукциона, что не было учтено судом. Ссылается и на то, что договор аренды земельного участка должен быть заключен на основании протокола о результатах торгов на основании п. 7 ст. 30 ЗК РФ и полностью ему соответствовать его условиям, однако в протоколе по результатам проведения аукциона от 10.04.2008 N 1 не указан размер арендной платы, а в договоре аренды размер арендной платы установлен не по результатам проведения торгов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя УФРС С., представителя Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области М.К., М., судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе М. в удовлетворении заявленных требований.

Принимая решение об удовлетворении требований М. и признавая отказ УФРС в регистрации договора аренды земельного участка незаконным, суд пришел к выводу о том, что ценой предмета аукциона, в данном случае права на заключение договора аренды земельного участка, является начальная цена арендной платы в размере 814000 руб., определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка.

Однако с данным выводом суда согласиться нельзя.

В соответствии с п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на
аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 30 ЗК РФ).

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом (п. 4 ст. 38 ЗК РФ).

Согласно п. 5 ст. 38 ЗК РФ порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.

В силу п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка, в качестве которого выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса на основании п. 4 ст. 38.1 ЗК РФ, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании пп. 5 п. 10 ст. 38.1 ЗК РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы).

Согласно п. 23 ст. 38.1 ЗК РФ организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность
земельного участка или о размере арендной платы.

Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение; цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы (пп. 1, 3 п. 24 ст. 38.1 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 38 ЗК РФ и ГК РФ Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).

Согласно пп. “в“ п. 2 указанного Постановления орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения (“шаг аукциона“) при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении
торгов.

Пунктом 23 Правил установлен порядок проведения аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.

В соответствии с пп. “б“ п. 23 Правил аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, “шага аукциона“ и порядка проведения аукциона.

Каждую последующую цену или размер арендной платы аукционист назначает путем увеличения текущей цены или размера арендной платы на “шаг аукциона“. После объявления очередной цены или размера арендной платы аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет, и указывает на этого участника аукциона. Затем аукционист объявляет следующую цену или размер арендной платы в соответствии с “шагом аукциона“ (пп. “г“ п. 23 Правил).

По завершении аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка или права на заключение договора его аренды, называет цену проданного земельного участка или размер арендной платы и номер билета победителя аукциона (пп. “е“ п. 23 Правил).

В силу п. 25 Правил результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. В протоколе указываются: цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы (пп. “д“ п. 25).

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка (п. 26 Правил).

Из анализа указанных норм следует, что предметом аукциона может быть: земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Начальной ценой предмета аукциона (право на заключение договора аренды земельного участка) является
начальный размер арендной платы, который (размер) должен быть оглашен аукционистом в начале проведения аукциона. В протоколе о результатах торгов указывается наибольший размер арендной платы, предложенный участником аукциона.

Как видно из материалов дела, распоряжением Департамента имущественных отношений Костромской области от 26.02.2008 N 192 было установлено провести аукцион открытый по составу участников и по форме подачи заявок по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Камешники, кадастровый номер <...> общей площадью 863,91 кв. м. Данным распоряжением были утверждены условия аукциона, в том числе начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка - 814000 руб., размер арендной платы за земельный участок 2,78 руб. за 1 кв. м в год (л.д. 8-9).

Из материалов дела следует, что ООО НП “Агентство оценки“ был составлен отчет N 1424 об определении рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельных участков по состоянию на 22 февраля 2008 года, согласно которому размер рыночной годовой арендной платы за указанный земельный участок составил 350014 руб., а рыночная стоимость права на заключение договора аренды данного земельного участка - 814000 руб., которая определена как выгода, которую получит потенциальный арендатор от аренды земельного участка на условиях, предусмотренных законом (л.д. 81-84).

Согласно протоколу о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды вышеназванного земельного участка N 1 от 10 апреля 2008 года начальная цена права составила 814000 руб., шаг аукциона - 40000 руб., последнее предложение о цене права на заключение договора аренды земельного участка - 854000 руб. (л.д. 10-11).

11 апреля 2008 года Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области
и М. заключили договор купли-продажи права на заключение договора аренды названного земельного участка, цена права на заключение договора аренды составила 854000 руб. (л.д. 12-14).

Распоряжением Департамента имущественных отношений Костромской области от 18.04.2008 N 429 М. был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Кострома, ул. Камешники, кадастровый номер <...> общей площадью 863,91 кв. м (л.д. 15-17).

21 апреля 2008 года Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области заключил договор аренды земельного участка с М., по условиям которого арендная плата за год составляет 2398,65 руб., которая устанавливается на основании действующих нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства РФ, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области (п. 3.1, п. 3.3) (л.д. 18-22, 23).

Таким образом, в протоколе о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды вышеназванного земельного участка N 1 от 10 апреля 2008 года было зафиксировано последнее предложение о цене права на заключение договора аренды земельного участка, а не размер арендной платы в нарушении п. п. 23, 24 ст. 38.1 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что ценой предмета аукциона являлся размер арендной платы, не основан на материалах дела.

Кроме того, согласно пп. 1 п. 24 ст. 38.1 ЗК РФ в протоколе о результатах торгов так же указываются сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение, что не было указано в протоколе о результатах торгов N 1 от 10 апреля 2008 года по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: г. Кострома ул. Камешники в нарушение указанной нормы.

25 апреля 2008 года М. обратился в УФРС с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома по адресу: г. Кострома ул. Камешники (л.д. 41).

22 мая 2008 года УФРС М. было отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка со ссылкой на то, что размер арендной платы в договоре аренды земельного участка определен не по итогам проведения торгов, протокол о результатах торгов N 1 от 10 апреля 2008 года, договор аренды земельного участка от 21 апреля 2008 года, представленный на регистрацию, не соответствуют требованиям законодательства (л.д. 68-71).

В соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.

В силу п. 5 ст. 448 ГК РФ протокол о результатах торгов имеет силу договора.

Поскольку в протоколе о результатах торгов, который является основанием для заключения договора аренды земельного участка, неверно была установлена начальная цена предмета аукциона, и в договоре аренды земельного участка размер арендной платы определен не по итогам торгов, у УФРС имелось основание для отказа в регистрации договора аренды земельного участка, поскольку договор аренды земельного участка по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

С учетом изложенного решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия находит, что, не передавая дело на новое рассмотрение, возможно принять новое решение по делу об отказе М. в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа УФРС в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Костромы от 10 июня 2008 года - отменить.

Принять по делу новое решение, которым М. в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Управления федеральной регистрационной службы по Костромской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кострома ул. Камешники - отказать.-----------