Решение Арбитражного суда Калужской области от 11.08.2009 по делу N А23-1667/09Г-2-79 В удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды отказано, поскольку дополнительные соглашения к договору аренды, которыми был увеличен размер арендной платы, подлежали государственной регистрации, а ввиду отсутствия такой регистрации не могут считаться заключенными. Встречное требование о взыскании неосновательного обогащения удовлетворено, так как сумма излишне перечисленных в счет оплаты арендных платежей денежных средств подтверждается платежными поручениями и не оспаривается ответчиком.
Постановлением ФАС Центрального округа от 26.01.2010 N Ф10-6120/09 по делу N А23-1667/09Г-2-79 данное решение и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2009 по данному делу отменены в части удовлетворения встречного иска. В иске о взыскании неосновательного обогащения и расходов по государственной пошлине отказано. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2009 N А23-1667/09Г-2-79 данное решение оставлено без изменения.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 11 августа 2009 г. по делу N А23-1667/09Г-2-79
(извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2009 года.
В полном объеме решение изготовлено 11 августа 2009 года.
Городское потребительское общество обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к индивидуальному предпринимателю Караваевой Ирине Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 08 от 20.04.2005 в сумме 952 000 руб.
Определением суда от 22.06.2009 встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Караваевой Ирины Владимировны к городскому потребительскому обществу о взыскании неосновательного обогащения в сумме 570 000 руб. и судебных издержек в сумме 40 000 руб. принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском.
Представители истца по первоначальному иску в судебном заседании в порядке ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявили об уменьшении исковых требований до 674 800 руб., в связи с произведенным перерасчетом внесенных ответчиком сумм по договору N 08 от 20.04.2005. Просили исковые требования удовлетворить в полном объеме. Встречные исковые требования не признали, ссылаясь на то, что условиями договора, в частности п. 3.2. договора аренды N 08 от 20.04.2005, арендодатель вправе один раз в год в одностороннем порядке изменять установленную арендную плату, что не противоречит нормам ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пунктом 3.3 указанного договора предусмотрен порядок изменения арендной платы путем направления арендатору уведомления о перерасчете арендной платы, пояснили, что изменение арендной платы через уведомление арендатора без заключения дополнительного соглашения не противоречит ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Просили в удовлетворении встречного иска отказать.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, поддержав доводы отзыва на иск от 16.06.2009 (л.д. 74-75). Считает требования истца необоснованными, поскольку изменение арендной платы осуществлялось с нарушением норм законодательства. Поддержал встречное исковое заявление по основаниям, изложенным во встречном иске. В обоснование встречного иска сослался на то, что дополнительное соглашение от 01.08.2008 о внесении изменений в договор не было зарегистрировано, и следовательно, должно считаться незаключенным. Просил взыскать с ответчика по встречному иску неосновательное обогащение в размере 570 000 руб. на основании 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. В части взыскания судебных издержек, связанных с оплатой услуг представителя, в сумме 40 000 руб. не поддержал.
Суд на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает заявленное представителем истца по первоначальному иску уточнение исковых требований, поскольку указанное не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
Дело рассматривается в рамках принятых уточнений исковых требований.
Исследовав доказательства, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
20.04.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 08, согласно которому арендодатель обязуется предоставить по настоящему договору арендатору здание универмага площадью 929,4 кв. м в соответствии с техническим паспортом, расположенное по адресу: Калужская область, г. Балабаново, ул. Капитана Королева, д. 5, стоящее на участке земли площадью 1152 кв. м (л.д. 10-12).
На основании пункта 1.5 договора, устанавливающего составление двухстороннего акта приема-передачи при передаче здания арендатору, 20.04.2005, в соответствии с п. 2.1.1 договора, истец сдал, а ответчик принял здание универмага площадью 929,4 кв. м, расположенное по адресу: Калужская область, г. Балабаново, ул. Капитана Королева, д. 5, стоящее на участке земли площадью 1152 кв. м, для организации розничной торговли продуктами питания и непродовольственными товарами (магазина) (л.д. 13).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.08.2005 (л.д. 15) двухэтажное здание универмага, общей площадью 929,4 кв. м, расположенное по адресу: Калужская область, Боровский район, г. Балабаново, ул. Капитана Королева, д. 5, находится в собственности потребительского общества “Городское потребительское общество“.
В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Срок аренды устанавливается с 01.05.2005 по 30.04.2010 (п. 1.6 договора), произведена государственная регистрация договора аренды N 08 от 20.04.2005 за номером 40-40-03/006/2005-460.
Согласно разделу 3 договора арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом в размере 30 000 руб. в месяц, в том числе НДС 18% - 5400 руб. (п. 3.1 договора). Арендодатель вправе один раз в год в одностороннем порядке изменять, установленную в п. 3.1 настоящего договора, арендную плату.
Так, согласно дополнительному соглашению от 01.01.2006 к договору аренды N 08 от 20.04.2008, являющимся приложением N 2, сторонами была изменена арендная плата до 35 400 руб. в месяц.
Данное соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области 24.05.2006 (л.д. 128 т. 1), что представителями лиц, участвующих в деле, не оспаривается.
Как следует из представленных в материалы дела документов, в период с 01.05.2006 по 01.08.2008, арендная плата подлежала изменению в сторону ее увеличения до 191 000 руб. в месяц за все арендуемое имущество в целом, что подтверждается дополнительными соглашениями от 01.05.2006 (л.д. 129 т. 1), от 01.05.2007 (л.д. 130 т. 1), от 01.01.2008 (л.д. 131 т. 1), от 01.08.2008 (л.д. 132 т. 1).
Из пояснений представителей городского потребительского общества и представленного представителем ответчика расчета арендной платы (л.д. 93), не оспоренного представителем истца по первоначальному иску, следует, что в период с августа 2008 года по март 2009 года истцом были выставлены ответчику акты и счета по оплате аренной платы, исходя из размера арендной платы, установленной в дополнительном соглашении от 01.08.2008, в сумме 191 000 руб., что подтверждается материалами дела (л.д. 17-24 т. 1) на сумму 1 528 000 руб.
Согласно п. 3.4 договора арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя не позднее 01 числа месяца, за которым осуществляется платеж.
Так, ответчиком в период с августа 2008 по март 2009 года было оплачено 576 000 руб., что подтверждается платежными поручениями N 18987 от 21.08.2008, N 19092 от 17.12.2008, N 19139 от 12.01.2009, N 19163 от 09.02.2009, N 19180 от 06.03.2009 (л.д. 113-117 т. 1).
Таким образом, по мнению представителя истца, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате по договору N 08 от 20.04.2005 за период с 01.08.2008 по 31.03.2009 в сумме 952 000 руб., уточненная в процессе рассмотрения дела на 674 800 руб.
31.03.2009 на основании соглашения о расторжении договора аренды N 08 от 20.04.2005 указанный договор был расторгнут с момента подписания соглашения, т.е. с 31.03.2009 (л.д. 33 т. 1) и действует до его полного исполнения.
На основании акта приема-передачи от 01.04.2009 к соглашению о расторжении договора здание универмага площадью 929,4 кв. м, расположенное по адресу: Калужская область, г. Балабаново, ул. Капитана Королева, д. 5, стоящее на земельном участке площадью 1152 кв. м, было передано истцу (л.д. 35 т. 1) без каких-либо претензий сторон друг другу.
Направленные в адрес ответчика претензии об оплате образовавшейся задолженности, оставлены без ответа, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
В силу норм ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов и возражений.
В обоснование доводов, указанных во встречном исковом заявлении, индивидуальный предприниматель Караваева И.В., указывала, на то, что арендная плата по договору аренды N 08 от 20.04.2005 уплачивалась с 20.04.2005 по 31.12.2005 из расчета 30 000 руб. в месяц, с 01.06.2006 по 30.03.2009 из расчета 35 400 руб.
Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно условиям договора N 08 от 20.04.2005 арендодатель вправе один раз год в одностороннем порядке изменять установленную в п. 3.1 договора арендную плату.
В силу п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной“ при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходит из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Вместе с тем, как следует из представленных дополнительных соглашений от 01.01.2006, 01.05.2006, 01.05.2007, 01.01.2008, 01.08.2008 устанавливающих изменение арендной платы (л.д. 128-132 т. 1), арендодатель осуществлял изменение арендной платы чаще одного раза в год, что свидетельствует о нарушении норм законодательства и положений договора аренды N 08 от 20.04.2005.
Поскольку договор аренды N 08 от 20.04.2005 заключен на срок не менее одного года, то в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, прошел государственную регистрацию, т.е. в данном случае договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.
Согласно п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в неизменном виде.
По смыслу указанной нормы следует, что при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Поскольку дополнительное соглашение от 01.08.2008 (л.д. 132 т. 1), равно как и дополнительные соглашения от 01.05.2006 (л.д. 129 т. 1), от 01.05.2007 (л.д. 130 т. 1), от 01.01.2008 (л.д. 131 т. 1), не были зарегистрированы в установленном порядке, то каждое из них, в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным и таким образом не порождающим обязательства сторон, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.
В судебном заседании представители истца пояснили, что указанные дополнительные соглашения ими в установленном порядке не регистрировались, поскольку они не видели в этом необходимости.
Как было указано выше, дополнительное соглашение от 01.01.2006 было зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области 24.05.2006 (л.д. 128 т. 1), в связи с чем, с 01.06.2006 размер арендной платы, подлежащий уплате по договору N 08 от 20.04.2005, составлял 35 400 руб. в месяц.
Из расчета арендной платы (л.д. 93 т. 1) следует, что в период с мая 2005 года по декабрь 2005 года арендная плата составила 240 000 руб. исходя из ежемесячной арендной платы в сумме 30 000 руб., установленной договором N 08 от 20.04.2005; в период с 01.01.2006 по 31.03.2009 - 1380 600 руб. исходя и ежемесячной арендной платы в сумме 35 400 руб., установленной дополнительным соглашением от 01.01.2006.
Общая сумма арендных платежей по договору N 08 от 20.04.2005 составляет 1 620 600 руб.
Ответчиком в период с мая 2005 года по март 2009 года перечислено в счет оплаты арендных платежей 2 233 800 руб., что подтверждается платежными поручениями (л.д. 94-117 т. 1) и не оспаривается ответчиком.
В связи с чем, указанные обстоятельства свидетельствуют о переплате индивидуальным предпринимателем Караваевой И.В. денежных средств в сумме 570 000 руб.
В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Поскольку особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм законодательство не предусматривает суд приходит к выводу о неосновательном обогащении со стороны городского потребительского общества, которое регулируется главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей правоотношения по обязательствам вследствие неосновательного обогащения.
В силу п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации неосновательное обогащение представляет собой предусмотренное законом основание, из которого возникает обязательство.
Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
На основании вышеизложенного, суд считает требования городского потребительского общества к индивидуальному предпринимателю Караваевой Ирине Владимировне о взыскании 674 800 руб. необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Требование индивидуального предпринимателя Караваевой Ирины Владимировны к городскому потребительскому обществу о взыскании неосновательного обогащения в сумме 570 000 руб. подлежащими удовлетворению на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по первоначальному иску относятся на истца в связи с отказом в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Расходы по государственной пошлине по встречному иску относятся на городское потребительское общество в связи с удовлетворением встречных исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований городского потребительского общества, г. Балабаново Калужской области, к индивидуальному предпринимателю Караваевой Ирине Владимировне, г. Обнинск Калужской области, о взыскании 674 800 руб. отказать.
Взыскать с городского потребительского общества, г. Балабаново Калужской области, в пользу индивидуального предпринимателя Караваевой Ирины Владимировны, г. Обнинск Калужской области, денежные средства в сумме 570 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 200 руб.
Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия.
Судья Арбитражного суда
Калужской области