Законы и постановления РФ

Решение Арбитражного суда Калужской области от 10.07.2008 по делу N А23-1139/08Г-19-79 Исковые требования о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным удовлетворены, поскольку до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами.

Постановлением ФАС Центрального округа от 16.01.2009 N А23-1139/08Г-19-79 постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2008 по данному делу оставлено без изменения.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2008 N А23-1139/08Г-19-79 данное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 10 июля 2008 г. по делу N А23-1139/08Г-19-79

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2008 года.

Полный текст решения изготовлен 10 июля 2008 года.

Общество с ограниченной ответственностью “А.“ обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к индивидуальному предпринимателю М., обществу с ограниченной ответственностью “Р.“ о признании договора купли-продажи недвижимости от 09.08.2007 недействительным.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном
объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В обоснование заявленных требований сослались на положения ст. ст. 166-168, 310, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что на момент заключения договора купли-продажи от 09.08.2007 у общества с ограниченной ответственностью “Р.“ отсутствовало право распоряжаться недвижимым имуществом, ранее переданного истцу по передаточному акту от 13.07.2000 года.

Представитель первого ответчика - индивидуального предпринимателя М. в судебном заседании против заявленных исковых требований возражала. Поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление от 29.05.2008, дополнительном отзыве от 27.06.2008. Представила в материалы дела копии дополнительных документов.

Ответчик - общество с ограниченной ответственностью “Р.“ в судебное заседание своего представителя не направил. О времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. О причинах неявки в судебное заседание суд не уведомил.

В соответствии со ст. 123, с п. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание надлежащим образом извещенного ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Р.“ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие представителя второго ответчика. Судом также принято во внимание, что в деле имеются достаточные доказательства для рассмотрения спора по существу.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об истребовании в КП БТИ Калужской области информацию в виде сводной справки о времени и количестве обращений ПО “А.“, ЗАО “Н.“, ООО “Р. о выдаче выписок из технического паспорта, обновлении технического паспорта (проведении инвентаризации) на здание столярного цеха (лит. Б., Б1), общей площадью 109,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Никитина, за период с 2000 по 2007 годы.

Судом данное ходатайство ответчика об истребовании у в КП БТИ Калужской области
информацию в виде сводной справки о времени и количестве обращений ПО “А.“, ЗАО “Н.“, ООО “Р. о выдаче выписок из технического паспорта, обновлении технического паспорта (проведении инвентаризации) на здание столярного цеха (лит. Б., Б1), общей площадью 109,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Никитина, за период с 2000 по 2007 годы рассмотрено и в удовлетворении его отказано на основании ст. 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 27.06.2008 судом в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 03.07.2008 до 9 час. 15 мин.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца, первого ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, пояснений представителей сторон 13.07.2000 между истцом - обществом с ограниченной ответственностью “А.“ и Калужским потребительским обществом “А.“, правопредшественником которого является второй ответчик - общество с ограниченной ответственностью “Р.“ был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1 договора Калужское потребительское общество “А.“ продает в собственность обществу с ограниченной ответственностью “А.“, а последний покупает нежилое помещение - столярный цех Лит (Б, Б1) общей площадью 109,1 кв. м и оплачивает по оговоренной цене в указанный срок.

Указанный объект недвижимости, согласно п. 1.3 договора расположен на земельном участке с кадастровым номером 40 : 26 : 010812 : 0004, площадью 16281,14 кв. м.

В силу п. 5.2 договора после подписания акта приема-передачи и госрегистрации имущество переходит в собственность ООО “А.“.

В соответствии с условиями указанного договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2000 Калужское потребительское общество “А.“ продало в собственность общества с ограниченной ответственностью “А.“ нежилое помещение - столярный цех Лит (Б, Б1) общей
площадью 109,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Никитина.

Пунктом 2.1 договора цена недвижимого имущества определена в сумме 60 000 рублей, в том числе НДС. Согласно п. 2.2 договора оплата недвижимого имущества может производиться частями, путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца, или путем передачи наличными в кассу общества.

Нежилое помещение - столярный цех Лит (Б, Б1) общей площадью 109,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Никитина, было передано Калужским потребительским обществом “А.“ истцу по передаточному акту от 13.07.2000 года.

В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 12.07.2000 на спорное имущество за потребительским обществом “А.“ за N 40 ЕО 745736.

Впоследствии потребительское общество “А.“ преобразовано в ЗАО “Н.“ и затем в ООО “Р.“, что подтверждается положениями Устава ЗАО “Н.“ от 22.11.2000, Устава ООО “Р.“ от 05.06.2002.

Согласно представленным в материалы дела квитанциям к приходному кассовому ордеру в 2002 обществом с ограниченной ответственностью “А.“ была произведена оплата цены недвижимого имущества в размере 60 000 рублей.

На основании вышеизложенного суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2000, заключенный между Калужским потребительским обществом “А.“ и обществом с ограниченной ответственностью “А.“ был заключен и исполнен сторонами.

Судом установлено, что переход права собственности на спорное имущество столярный цех Лит (Б, Б1) общей площадью 109,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Никитина, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2000 не был зарегистрирован.

Вышеуказанные обстоятельства, установлены решением Арбитражного суда Калужской области от 06.03.2007 по делу N А23-3635/06Г-4-316, постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2007 по делу N А23-3635/06Г-4-316.

Согласно ч. 2
ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из материалов дела, право собственности на одноэтажное кирпичное здание столярного цеха, назначение: нежилое, производственного (промышленного) назначения, 1-этажный, общая площадь 109,10 кв. м, инв. N 7929/2, лит. 2, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Никитина, зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области за обществом с ограниченной ответственностью “Р.“, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.07.2007 сделана запись регистрации N 40-40-01/067/2007-217, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.08.2007 N 40 КЯ 122372.

09.08.2007 общество с ограниченной ответственностью “Р.“ продало М. то же самое имущество по договору купли-продажи.

На основании данного договора купли-продажи недвижимости от 09.08.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области зарегистрировано право собственности М. на одноэтажное кирпичное здание столярного цеха, назначение: нежилое, производственного (промышленного) назначения, 1-этажный, общая площадь 109,10 кв. м, инв. N 7929/2, лит. 2, адрес объекта: г. Калуга, Кл. Никитина, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.09.2007 сделана запись регистрации N 40-40-01/052/2007-296, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2007.

Считая, что данная сделка - договор купли-продажи недвижимости от 09.08.2007 заключен с нарушением норм действующего законодательства, общество с ограниченной ответственностью “А.“ обратилось в суд с настоящим иском о признании договора купли-продажи недвижимости от 09.08.2007 недействительным.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статей 71, 168
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 разъясняет, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Согласно пункту 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент подписания сторонами договора как единого документа.

При заключении договора
купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. В силу пункта 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Из этого следует, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами. Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом.

В соответствии с пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственной регистрации в силу данной статьи подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества во всем, что касается прав и обязанностей третьих лиц.

На основании изложенного, при заключении договора купли-продажи недвижимости от 09.08.2007 между обществом с ограниченной ответственностью “Р.“ и М. указанные выше нормы права вторым ответчиком, как продавцом, были нарушены, в связи с чем, данный договор является недействительным.

Наличие у М. зарегистрированного права собственности на спорное имущество не исключает недействительность договора, на основании которого имела место регистрация права, и не препятствует рассмотрению исковых требований истца.

Довод первого ответчика - М. о том, что М. является добросовестным приобретателем, не оценивается судом, поскольку истцом не заявлено требование об истребовании спорного имущества у первого ответчика или о применении последствий недействительности сделки.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования, заявленные истцом, подлежат
удовлетворению.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчиков, исходя из удовлетворения судом исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 09.08.2007, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью “Р.“, г. Калуга и М., г. Калуга.

Взыскать с индивидуального предпринимателя М., г. Калуга в пользу общества с ограниченной ответственностью “А.“, г. Калуга расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 тыс. руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Р.“, г. Калуга в пользу общества с ограниченной ответственностью “А.“, г. Калуга расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 тыс. руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью “А.“, г. Калуга из федерального бюджета излишне уплаченную по квитанции от 01.04.2008 государственную пошлину в сумме 2 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Арбитражного суда

Калужской области