Законы и постановления РФ

Определение Нижегородского областного суда от 19.02.2008 по делу N 33-356/08 Дело о признании незаконным расторжения договора в одностороннем порядке, о признании действующим договора с дополнительным соглашением к нему о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома направлено на новое рассмотрение, так как суд не проверил доводы истца в части обоснованности требований ответчика о внесении дополнительных платежей в связи с увеличением площади.

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 февраля 2008 г. N 33-356/08

Судья Лебедева В.С.

19 февраля 2008 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

в составе председательствующего Погорелко О.В.

судей Цыпкиной Е.Н. и Пятовой Н.Л.

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Цыпкиной Е.Н.

с участием истца П., представителя истца - Л.А.Ю., представителя ответчика ООО “Ялита“ - Е.В.А., Б.В.К.

дело по кассационной жалобе истца П.

на решение Павловского городского суда Нижегородской области от 29 ноября 2007 года

по иску П. к ООО “Ялита“ о признании незаконным расторжение договора N <...> от 15.04.2004 г. в одностороннем порядке; о признании договора N <...> от 15 апреля 2004 г. с дополнительным соглашением
N 1 к нему о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома действующим; о признании частично недействительным п. 5.2 договора N <...> от 15.04.2004 г.; к ООО “Ялита“ и У. о признании недействительным ничтожный договор N <...> от 24.10.2006 г. о долевом инвестировании в строительство жилого многоквартирного дома; к У. и В. о признании недействительным ничтожный договор от 10.11.2006 г. об уступке права требования; к ООО “Ялита“ и В. о признании недействительным ничтожный договор о долевом инвестировании в строительство жилого многоквартирного дома; о взыскании неустойки; о применении последствий недействительности сделок - обязать В. возвратить ООО “Ялита“ нежилое помещение магазина N 1 в д. N <...> по ул. <...> г. Павлово; по встречному иску ООО “Ялита“ к П. о признании договора N <...> от 15.04.2004 г. и дополнительного соглашения N 1 к нему не заключенными

установила:

истец П. обратилась в суд с настоящим иском, указав, что в апреле 2004 г. она заключила договор долевого участия в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома N <...> по ул. <...> г. Павлово с ООО “Ялита“ на квартиру N 19 на первом этаже общей площадью 94,35 кв. м. В этот же день к договору N <...> было заключено дополнительное соглашение N 1, которым изменен статус квартиры, указанной в договоре, на нежилое помещение магазин. Истица полностью внесла сумму по договору.

Однако ответчик расторг указанный договор на основании п. 5.2 договора в связи с невнесением ею доплаты за якобы увеличенную площадь нежилого помещения.

Впоследствии 24.10.2006 г. ООО “Ялита“ заключило договор о долевом участии в строительстве в отношении спорного нежилого помещения с У.,
который в свою очередь 10.11.2006 г. уступил право требования В.

Истица считает, что п. 5.2 договора в части права застройщика на расторжение договора в одностороннем порядке при просрочке оплаты очередной суммы инвестирования является ничтожным, поскольку противоречит ст. 310 ГК РФ.

Кроме того, истица полагает, что ответчик необоснованно расторг с ней договор в связи с невнесением ею дополнительных платежей за увеличение площади помещения, поскольку по ее мнению площадь нежилого помещения, на строительство которой между сторонами заключен договор, не увеличилась.

В связи с тем, что помещение N 1 магазина, расположенного на первом этаже д. N <...> по ул. <...> г. Павлово должно быть передано ей по завершению строительства, ООО “Ялита“ не вправе было заключать договор 24.10.06 г. об участии в долевом инвестировании строительства многоквартирного жилого дома с У., так как помещение, являющееся предметом вышеозначенного договора, было к тому времени обременено правами третьих лиц.

В связи с этим и все последующие договоры, а именно, договор от 10.11.06 г. между У. и В. об уступке прав требования, договор между ООО “Ялита“ и В. о долевом инвестировании строительства многоквартирного жилого дома ничтожны, поэтому, должны быть признаны судом недействительными.

Кроме того, согласно ст. 28 ФЗ “О защите прав потребителей“ за не исполнение обязательств по договору, выразившееся в том, что объект не был возведен в срок, истица просила взыскать с ООО “Ялита“ в ее пользу неустойку в сумме 946 613 руб. 55 коп.

ООО “Ялита“ обратилось в суд с встречным иском к П. о признании не заключенными договора N <...> от 15.04.04 г. с дополнительным соглашением N 1 от 15.04.04 г. о долевом
участии в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома. В обоснование встречного иска указано, что договор N <...> от 15.04.04 г. и дополнительное соглашение к нему не являются договором долевого инвестирования в строительство жилого дома, так как на момент заключения данного договора законодательно не урегулированы отношения, возникающие при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и законодательно этот вопрос был урегулирован ФЗ-214 от 30.12.04 г., который вступил в законную силу с 1 апреля 2005 г.

Поэтому, по мнению ответчика, договор от 15.04.04 г. является смешанным договором и включает в себя элементы договора подряда строительных работ и договора простого товарищества. Но для того, чтобы признать договор заключенным, необходимо соблюдение общих требований к договорам, а именно, указание предмета договора, а в данном договоре этого нет и истица также не может обозначить конкретный предмет: не то это доля в многоквартирном доме, не то это помещение магазина площадью 94,35 кв. м. Но такого помещения в доме N <...> по ул. <...> г. Павлово вообще не существует.

Стороны исковые требования друг друга не признали.

Решением Павловского городского суда Нижегородской области от 29 ноября 2007 года отказано в удовлетворении исковых требований П. и встречных исковых требований ООО “Ялита“ в полном объеме.

В кассационной жалобе П. поставлен вопрос об отмене решения по мотиву нарушения норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся по делу лиц, судебная коллегия находит решение суда
подлежащим отмене по следующим основаниям.

При рассмотрении дела суд неправильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы процессуального права, в связи с чем, пришел к преждевременному выводу о правах и обязанностях сторон.

Рассматривая спор, суд пришел к выводу об обоснованности расторжения ООО “Ялита“ договора о долевом инвестировании строительства с П. на основании п. 5.2. договора, согласно которому застройщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив инвестора за 5 дней в случае, если просрочка оплаты очередной суммы инвестирования превысит 30 банковских дней.

При этом суд исходил из того, что у истицы имелась просрочка внесения очередных платежей более чем на 30 дней, в том числе последний платеж по графику должен быть внесен 31.01.2005 г., а фактически внесен 01.04.2005 г.

Однако суд первой инстанции неправильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела.

Как видно из дела, сторонами был согласован график внесения платежей, являющийся приложением к договору (л.д. 11 оборот т. 1). Последний очередной платеж был внесен истицей 01.04.2005 г.

Делая вывод об обоснованности расторжения договора в связи с просрочкой очередного платежа, суд не учел, что в ходе внесения очередных платежей, застройщик не ставил вопрос о расторжении договора с П. в связи с просрочкой платежа, не направлял ей требований о погашении задолженности по платежам, и расторг договор с истицей лишь 07.09.2006 г., т.е. спустя 1,5 года с момента полного внесения стоимости строящегося нежилого помещения по договору.

Поскольку на момент расторжения договора, сумма по договору была внесена истицей полностью, и задолженности по оплате не имелось, вывод суда о неисполнении П. обязательств по договору соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Свои выводы о
нарушении истицей срока платежа и расторжением в связи с этим договора, суд обосновывает также письмами ООО “Ялита“ в адрес П. (л.д. 12, 13 т. 1) от 10.08.2006 г. и 27.10.2006 г., из которых следует, что истице предлагалось погасить образовавшуюся задолженность по оплате строительства нежилого помещения и было сообщено о расторжении договора по указанному основанию с 07.09.2006 г.

Однако, как следует из материалов дела и содержания указанных писем, истице, после полного погашения стоимости объекта по договору, предлагалось внести дополнительные платежи в связи с увеличением площади нежилого помещения. При этом суд не принял во внимание то обстоятельство, что размер увеличения стоимости нежилого помещения не был предусмотрен ни договором, ни графиком внесения платежей.

Как следует из материалов дела, основанием иска П. является незаконное расторжение договора инвестирования долевого строительства в связи с неоплатой ею дополнительных платежей в связи с увеличением площади нежилого помещения. При этом истица ссылается на необоснованные требования ответчика о внесении дополнительной платы и перезаключении договора в связи с изменением существенных условий. Истица считает, что она полностью оплатила стоимость нежилого помещения по договору, и задолженности по платежам не имеет.

Таким образом, исходя из предмета и основания иска, а также, учитывая, что основанием для расторжения договора послужил отказ истицы изменить договор в части размера оплаты нежилого помещения, и невнесение ею дополнительных денежных средств в строительство, суду следовало проверить доводы П. в части обоснованности требований ответчика о внесении дополнительных платежей в связи с увеличением площади.

Поскольку истица отрицает факт увеличения площади строящегося нежилого помещения, суду необходимо было проверить произошло ли в ходе строительства увеличение площади спорного нежилого помещения,
и как это повлияло на его стоимость.

Суд установил, что общая площадь строительного объекта увеличилась на более чем 400 кв. м, а доля П. увеличилась с 94,35 кв. м до 116,89 кв. м. Однако данное обстоятельство не подтверждено доказательствами, имеющимися в деле.

Кроме того, суд не установил, каким образом увеличение площади строительного объекта в целом повлияло на изменение площади спорного нежилого помещения, являющегося предметом договора между сторонами.

Как следует из дела, в договоре от 15.04.2004 г. указана общая площадь объекта 94,35 кв. м, в характеристике объекта указана площадь 93,21 кв. м (включая лоджии и долю в площадях общего пользования). Соглашения об увеличении площади нежилого помещения между сторонами не имеется.

При таких обстоятельствах, выводы суда о правах и обязанностях сторон являются преждевременными, а доводы истицы подлежат проверке.

Поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, решение суда подлежит отмене и направлению на новое рассмотрение, поскольку у судебной коллегии не имеется возможности устранить допущенные судом нарушения.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и законом.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Павловского городского суда Нижегородской области от 29 ноября 2007 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции в ином составе судей.