Законы и постановления РФ

Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.11.2006 по делу N А43-8988/2004-17-264 <Отсутствие государственной регистрации договора аренды нежилого помещения не является основанием для уклонения от уплаты арендных платежей. В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ, применяемого по аналогии, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились>

Определением ВАС РФ от 14.08.2007 N 10203/07 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2007 N А43-8988/2004-17-264 данное решение и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2007 по данному делу оставлены без изменения.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2007 N А43-8988/2004-17-264 данное решение оставлено без изменения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 2 ноября 2006 года Дело N А43-8988/2004-17-264

(извлечение)

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Окорокова Дмитрия Дмитриевича, при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом Городецкого района Нижегородской области к индивидуальному предпринимателю
Шмелевой Татьяне Викторовне, г. Заволжье Нижегородской области, о взыскании 155814 руб. 24 коп. и выселении,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом Городецкого района Нижегородской области обратился с иском к индивидуальному предпринимателю Шмелевой Татьяне Викторовне, г. Заволжье Нижегородской области, о взыскании 123449 руб. 26 коп., в том числе 104806 руб. 45 коп. неосновательного обогащения за период с 01.01.2003 по 19.12.2005 и 18642 руб. 81 коп. с 11.03.2003 по 19.12.2005, а также о выселении ответчика из части пристроенного здания (комнаты N 2, 3, 4) по ул. Грунина, д. 6, г. Заволжье Нижегородской области (согласно уточнениям, принятым судом определением от 17.02.2006).

В судебном заседании истец вновь уточнил исковые требования и просит взыскать 155814 руб. 24 коп., из них 133200 руб. неосновательного обогащения за период с 01.01.2003 по 30.06.2006 и 22614 руб. 24 коп. процентов с 11.02.2003 по 30.06.2006 исходя из ставки ЦБ РФ 11,5% годовых. Кроме того, КУМИ Городецкого района просит выселить предпринимателя Шмелеву Т.В. из части пристроенного здания по адресу: г. Заволжье Нижегородской области, ул. Грунина, д. 6, расположенной на первом этаже здания и включающей в себя комнаты N 2 площадью 10,40 метра квадратного, N 3 площадью 18,6 метра квадратного, N 4 площадью 14,10 метра квадратного.

В силу ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное уточнение судом принято.

Ответчик исковые требования отклонил, указав, что удержание арендной платы с начала 2003 г. осуществляется им на законных основаниях - в соответствии со ст. 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации - в связи с невозможностью использования арендуемого помещения по назначению.

По пояснению сторон, с 2003 г. в спорных помещениях периодически
не оказывались коммунальные услуги: отключались тепло, горячее и холодное водоснабжение, электричество. Ответчик указал, что холодного водоснабжения в помещениях с начала 2003 г. не было вообще. В настоящее время на спорных площадях тепло, электричество и водоснабжение отсутствуют.

Представитель ИП Шмелевой Т.В. пояснил, что в комнатах N 2, 3 и 4 располагается оборудование ответчика.

Предпринимателем Шмелевой Т.В. заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения по делу N А43-908/2006-17-7, в настоящее время обжалуемого в кассационной инстанции, и судебного акта по иску МЖСК-25 к ГУ ФРС по Нижегородской области о неприменении свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности на спорный нежилой пристрой.

По рассмотрении указанного ходатайства суд отклоняет последнее в связи с возможностью рассмотрения настоящего дела в данном судебном заседании, а также ввиду отсутствия доказательств принятия к производству вышеназванного иска МЖСК-25 к регистрирующему органу.

Исследовав представленные в дело материалы и заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

01.01.2000 комитетом по управлению муниципальным имуществом Городецкого района и предпринимателем Шмелевой Т.В. подписан договор N 305 аренды нежилого помещения площадью 50 метров квадратных по адресу: г. Заволжье, ул. Грунина, д. 6, для использования под стоматологический кабинет.

Указанный объект недвижимости находится в муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности Городецкого района от 26.12.2001 и свидетельством о государственной регистрации серии 52-АБ N 484782 от 02.11.2005.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2000.

Срок действия указанного договора определен с 01.01.2000 по 31.12.2000.

Согласно ст. 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса
Российской Федерации договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Рассматриваемый договор аренды не прошел процедуру государственной регистрации, следовательно, его нельзя признать заключенным.

Поскольку ответчик, пользуясь спорным помещением с 01.01.2000, производит за него оплату ненадлежащим образом, в связи с чем за ним, по расчету истца, образовалась задолженность в сумме 133200 руб. за период с 01.01.2003 по 30.06.2006 (согласно уточненным исковым требованиям), КУМИ Городецкого района обратился в суд с данным иском.

Согласно п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Сумма неосновательного обогащения рассчитана в соответствии с распоряжениями главы администрации Городецкого района Нижегородской области и постановлениями Земского собрания Городецкого района Нижегородской области о ставках арендной платы за пользование муниципальным имуществом на 2003 - 2006 гг.

Однако, как следует из материалов дела (актов обследования спорного помещения, составленных представителями истца и ответчика - от 08.10.2003, ответчика - от 30.07.2004, КУМИ - от 30.11.2005; писем предпринимателя Шмелевой Т.В. в адрес истца - от 05.02.2003, 03.11.2003, 02.02.2004, 23.05.2006, 15.09.2006; писем организаций коммунального хозяйства, в том числе МУП “Тепловодоканал“ от 19.02.2003, 11.04.2003, МУП “Трест ЖКХ“ от 07.05.2001; актов МУП “Трест ЖКХ“ от 28.02.2002 и 26.03.2002 о производимых отключении и подключении отопления, акта МУП “Тепловодоканал“ от 09.09.2005; отказного материала Заволжского отделения милиции N 1 за 2004 год за номером 375 по КУС 2188 от 25.05.2004), а также из пояснений сторон, в занимаемом предпринимателем Шмелевой
Т.В. помещении с 2003 г. периодически отключались тепло, горячее и холодное водоснабжение (холодное водоснабжение, по пояснению ответчика, отсутствовало уже с начала 2003 г.); трубы отопления на батарею, находящуюся на площадях ответчика, обрезаны в связи с произошедшей в феврале 2004 г. аварией системы отопления; в настоящее время в помещении не имеется электричества, тепла и водоснабжения.

В связи с невозможностью использовать занимаемое помещение по назначению - под стоматологический кабинет (ввиду отсутствия водоснабжения и тепла) - предприниматель Шмелева Т.В. прекратила осуществление платежей за пользование спорным объектом, о чем известила истца уведомлением N 2 от 02.02.2004 об удержании арендных платежей.

По пояснению ответчика, в комнатах N 2, 3, 4 в доме N 6 по ул. Грунина г. Заволжье находится лишь его оборудование, предпринимательская деятельность не ведется.

Таким образом, судом установлено, что в спорный период времени рассматриваемое помещение находилось в неудовлетворительном состоянии и не соответствовало назначению имущества, в связи с чем пользоваться упомянутым объектом для оказания медицинских услуг населению не представлялось возможным.

При указанных обстоятельствах суд в соответствии с п. 6 ст. 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным применить нормы об аренде зданий (параграф 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе в том числе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы,
либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

На основании ч. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Учитывая то обстоятельство, что из представленных в дело материалов невозможно однозначно установить, по чьей вине возникли упомянутые недостатки, суд считает возможным уменьшить подлежащую уплате сумму неосновательного обогащения на 50%.

Кроме того, следует учесть, что взысканию с ответчика подлежит задолженность за пользование спорным помещением общей площадью 43,10 метра квадратного, а именно: комнатой N 2 площадью 10,40 метра квадратного, комнатой N 3 площадью 18,6 метра квадратного и комнатой N 4 площадью 14,10 метра квадратного (согласно уточненным исковым требованиям, а также акту КУМИ от 30.11.2005), а не площадью 50 метров квадратных, как взято в расчете истца. Указанная площадь (50 кв. м), включающая в себя собственно спорные комнаты (43,10 кв. м) и места общего пользования (6,9 кв. м), не может быть применена при расчете неосновательного обогащения, поскольку фактически предприниматель Шмелева Т.В. пользовалась помещением площадью 43,10 метра квадратного (именно в данных комнатах в настоящее время находится оборудование ответчика), а площадь 50 метров квадратных указана в договоре аренды N 305 от 01.01.2000 (и акте приема-передачи к нему), являющемся незаключенным.

С учетом изложенного общая сумма неосновательного обогащения за пользование помещением площадью 43,10 метра квадратного равна 114818 руб. 40 коп., а 50% от этой суммы - 57409 руб. 20 коп. Данная сумма является обоснованной и подлежит взысканию с ответчика.

Кроме того, комитетом заявлено требование о взыскании процентов за пользование
денежными средствами в размере 22614 руб. 24 коп. за период с 11.02.2003 по 30.06.2006 исходя из ставки ЦБ РФ 11,5% годовых.

В силу п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму долга за фактическое пользование спорным помещением подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного указанное требование также подлежит удовлетворению в размере 50% от суммы подлежащих взысканию процентов, то есть 9746 руб. 73 коп. (общий размер процентов составляет 19493 руб. 47 коп. исходя из величины неосновательного обогащения 114818 руб. 40 коп. за пользование помещением площадью 43,10 метра квадратного).

Также истец просит выселить предпринимателя Шмелеву Т.В. из занимаемого последней муниципального помещения (комнат N 2, 3, 4) в доме N 6 по ул. Грунина г. Заволжья.

Неоднократные предложения КУМИ о погашении имеющегося долга по оплате за пользование спорным имуществом, а также об освобождении занимаемых площадей в добровольном порядке до 01.07.2006 (письма от 23.06.2006, 17.08.2006, 20.10.2006) ответчиком оставлены без удовлетворения (доказательства получения данных писем предпринимателем Шмелевой Т.В. в деле имеются).

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Факт нахождения ответчика на спорных площадях подтверждается представленными в дело документами (вышеупомянутыми актами от 08.10.2003, от 30.07.2004), а также не оспаривается последним.

Согласно п. 1 ст. 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Поскольку у предпринимателя Шмелевой Т.В. отсутствуют какие-либо правовые основания для нахождения в рассматриваемом муниципальном помещении и доказательства освобождения этого помещения в материалы дела не представлены (более того, по пояснению ответчика,
на спорных площадях располагается его оборудование), суд удовлетворяет данное требование истца.

Государственная пошлина в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика с требования о выселении и пропорционально на стороны с требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов. Госпошлина, относящаяся на истца, взысканию в федеральный бюджет не подлежит в связи с освобождением последнего от ее уплаты согласно законодательству, действовавшему на момент обращения комитета с данным иском в суд.

Руководствуясь ст. 110, 167, 170, 176 ч. 1, 180, 319 ч. 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Взыскать с индивидуального предпринимателя Шмелевой Татьяны Викторовны, г. Заволжье Нижегородской области:

- в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом Городецкого района Нижегородской области 67155 руб. 93 коп., в том числе 57409 руб. 20 коп. неосновательного обогащения и 9746 руб. 73 коп. процентов;

- в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3032 руб. 72 коп.

Выселить индивидуального предпринимателя Шмелеву Татьяну Викторовну, г. Заволжье Нижегородской области, из комнат N 2, 3, 4 первого этажа пристроенного здания общей площадью 338,20 метра квадратного, литера А1, по адресу: г. Заволжье Нижегородской области, ул. Грунина, д. 6.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Во взыскании остальной суммы отказать.

Решение может быть обжаловано в установленный законодательством срок в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир.

Судья

Д.Д.ОКОРОКОВ