Законы и постановления РФ

Решение Арбитражного суда Новгородской области от 08.07.2009 по делу N А44-3137/2008 Исковые требования о признании части договора недействительной удовлетворены, поскольку заключенный ответчиками договор купли-продажи земельного участка в той его части, которая необходима для использования истцом принадлежащего ему объекта недвижимого имущества, препятствует реализации исключительного права последнего на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 8 июля 2009 г. по делу N А44-3137/2008

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 1 июля 2009 года.

Полный текст решения изготовлен 8 июля 2009 года.

Рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью “Флекс“ к Администрации Великого Новгорода, закрытому акционерному обществу “Новтрансавто“ о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Флекс“ (далее - ООО “Флекс“) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Администрации Великого Новгорода (далее - Администрация), закрытому акционерному обществу “Новтрансавто“ (далее - ЗАО “Новтрансавто“) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 581 от 25.12.2007 в части продажи 13,1
кв. м занятых зданием, принадлежащим ООО “Флекс“ на праве собственности.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, истцом привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Новгородской области (далее - Управление ФРС по НО).

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просил суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N 581 от 25.12.2007 в части продажи 30,0 кв. м, занятых зданием, принадлежащим ООО “Флекс“, кадастровый номер 53:23:8223602:0019:01994, расположенным по адресу: Великий Новгород, ул. Большая Санкт-Петербургская д. 82а.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные требования, пояснив, что ООО “Флекс“, как собственник объекта недвижимости, в силу статьи 36 ЗК РФ имеет исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельного участка, расположенного под этим объектом недвижимости. Спорный договор в части продажи 30 кв. м, занятых зданием принадлежащим истцу на праве собственности, не соответствует требованиям действующего законодательства и препятствует реализации исключительного права ООО “Флекс“ на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка.

Представитель Администрации Великого Новгорода возражала против удовлетворения заявленных требований. Пояснила, что Комитет по земельным ресурсам и землеустройству не имеет статуса юридического лица, а является структурным подразделением Администрации, что подтверждается Положением, представленным в материалы дела.

Представитель ЗАО “Новтрансавто“ с иском не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве. Считает, что при заключении спорного договора были соблюдены требования законодательства, регулирующего порядок заключения договоров купли-продажи земельных участков. До приобретения прав на здание ООО “Флекс“ его собственниками были АООТ “Стройконструкция“ и ООО “Альба“, которые не предъявляли претензий по земельному участку. Полагает, что истец может воспользоваться правами на использование соответствующей
части земельного участка, указанными в статье 35 ЗК РФ. Площадь земельного участка, необходимого для использования пристройки, и тот факт, что она находится за земельном участке, принадлежащем ЗАО “Новтрансавто“, материалами дела не подтверждается. Кроме того, данный земельный участок заложен по договору ипотеки от 12.05.08 г., заключенному с ОАО “Банк УралСиб“.

Представитель Управления ФРС по Новгородской области в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В письменных пояснениях на иск Управление сообщило, что по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ответчиком ЗАО “Новтрансавто“ на праве собственности зарегистрирован земельный участок 53:23:8223602:0090 (запись регистрации от 29.02.08 г.), 08.08.2008 г. в ЕГРП внесена запись о ликвидации объекта в связи с его разделением, вновь образованные в результате разделения земельные участки имеют кадастровые номера 53:23:8223602:0094 и 53:23:8223602:0093. Управление указало, что не заинтересовано в разрешении спора и просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя (т. 1 л. д. 59 - 60).

В соответствии со статьей 156 АПК РФ арбитражный суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления ФРС по Новгородской области.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи объекта недвижимости от 03.08.2007 г., заключенному с ООО “Альба“, ООО “Флекс“ приобрело в собственность нежилое двухэтажное административное здание с кадастровым номером 53:23:8223602:0019:01994 площадью 314,2 кв. м, инв. N 802, лит. А, расположенное по адресу: г. Великий Новгород, ул. Большая Санкт-Петербургская, д. 82а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 53-АА N 239330 от 20.02.2008 г. (т. 1
л. д. 35 - 39).

С момента приобретения здания ООО “Флекс“ неоднократно обращалось в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и ЗАО “Новтрансавто“ по вопросу формирования и согласования границ земельного участка, необходимого для эксплуатации данного здания, указывая, что часть здания расположена на земельном участке, арендуемом ЗАО “Новтрансавто“ (т. 1 л. д. 28 - 29).

С аналогичным заявлениями обращалось к указанным лицам и ООО “Альба“ - предыдущий собственник здания (т. 1 л. д. 30 - 31, л. д. 143 - 144).

В ответ на указанные обращения Комитет по земельным ресурсам и землеустройству рекомендовал обращаться в суд для разрешения спора по существу (т. 1 л. д. 32, 34).

Проект границ земельного участка площадью 17463 кв. м с кадастровым номером 53:23:8223602:0002 (предыдущий номер) по Большой Санкт-Петербургской улице, д. 82а в квартале 236 города утвержден распоряжением Администрации Великого Новгорода от 18.05.2004 N 2058. Этим же распоряжением указанный участок предоставлен ОАО “Фирма “Новторгавто“ в аренду сроком на 49 лет (т. 3 л. д. 38).

Из материалов межевания данного земельного участка, проведенного в 2006 году, и землеустроительного дела следует, что его площадь по результатам межевания составляет 17047 кв. м, по правоустанавливающим документам - 17643 кв. м (т. 3 л. д. 55).

Распоряжением Администрации Великого Новгорода от 20.12.2007 г. N 6025рз в собственность ЗАО “Новтрансавто“ предоставлен земельный участок площадью 17047 кв. м с кадастровым номером 53:23:8223602:0090, расположенный на землях населенных пунктов и производственной зоне П.-П.2 (зона предприятий V - IV классов вредности и складов (санитарно-защитные зоны - до 100 м) по Большой Санкт-Петербургской ул., д. 82а, для эксплуатации производственных площадей (т. 1 л.
д. 66).

На основании указанного распоряжения Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Администрации Великого Новгорода (продавец) и ЗАО “Новтрансавто“ (покупатель) заключили договор от 25.12.2007 г. N 581 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 53:23:8223602:0090, общей площадью 17047 кв. м, расположенного по адресу: г. Великий Новгород, ул. Большая Санкт-Петербургская, д. 82а (т. 1 л. д. 67 - 69). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.02.2008 г. (т. 1 л. д. 68).

ООО “Флекс“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что в силу статьи 36 ЗК РФ обладает исключительным правом на приобретение в собственность или в аренду земельного участка под объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт
5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения спорного договора купли-продажи земельного участка собственником здания с кадастровым номером 53:23:8223692:0019:01994, расположенного по адресу: г. Великий Новгород, ул. Большая Санкт-Петербургская, д. 82а, лит. А, было ООО “Флекс“.

Доводы ЗАО “Новтрансавто“, касающиеся недоказанности факта нахождения части административного здания, принадлежащего ООО “Флекс“, на земельном участке, принадлежащем ответчику, противоречат материалам дела.

Тот факт, что часть здания с кадастровым номером 53:23:8223692:0019:01994, принадлежащего ООО “Флекс“ на праве собственности, находится на земельном участке с кадастровым номером 53:23:8223602:0090, подтверждается актом по результатам муниципального контроля N 250 от 04.12.2008 г., письмом Комитета архитектуры и градостроительства от 19.02.09 г. N 859, материалами межевания земельного участка с кадастровым номером 53:23:8223602:0090 (т. 1 л. д. 146, т. 2 л. д. 65 - 68, т. 3 л. д. 25 - 55).

Кроме того, для определения межевых границ и площади земельного участка, занятого пристройкой к административному зданию, принадлежащему ООО “Флекс“, по делу была назначена и проведена судебная экспертиза (т. 3 л. д. 75 - 80).

Согласно заключению эксперта пристройка к зданию с кадастровым номером 53:23:8223692:0019:01994 целиком расположена на земельном участке с кадастровым номером 53:23:8223602:0090. Площадь земельного участка, занимаемого пристройкой, составляет 19,6 кв. м, минимальная площадь земельного участка, необходимого для обслуживания пристройки, с учетом ее площади, составляет 34 кв. м, из которых 30 кв. м входит в состав земельного участка с кадастровым номером 53:23:8223602:0090 (т. 3 л. д. 76).

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 53:23:8223602:0090, на котором находится указанный объект недвижимости, продан ЗАО “Новтрансавто“ на основании
спорного договора. Таким образом, спорный договор в момент его заключения не соответствовал требованиям статьи 36 ЗК РФ, поскольку на основании данной сделки ЗАО “Новтрансавто“ была продана часть земельного участка, на которой находилось недвижимое имущество, принадлежавшее на праве собственности другому лицу. Такое несоответствие спорного договора требованиям закона влечет его недействительность в силу статьи 168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Ссылка ЗАО “Новтрансавто“ на договор ипотеки, как на обстоятельство, имеющее существенное значение для рассмотрения дела, судом не принята. Из представленного ответчиком дополнительного соглашения N 1 от 01.07.08 г. к договору ипотеки N 14/09-И от 12.05.08 г. следует, что предметом данного договора, заключенного между ЗАО “Новтрансавто“ и ОАО “Банк УралСиб“, является другой земельный участок общей площадью 10 890 кв. м с кадастровым номером 53:23:8223602:0093 (т. 2 л. д. 3).

Доводы ЗАО “Новтрансавто“ о том, что оспариваемой сделкой права истца не нарушены, судом не приняты.

Исполнение спорной сделки в настоящее время нарушает права ООО “Флекс“ как собственника недвижимости, поскольку заключенный ответчиками договор купли-продажи земельного участка в той его части, которая необходима для использования истцом принадлежащего ему объекта недвижимого имущества, препятствует реализации исключительного права последнего на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка. Таким образом, по требованию о признании недействительным спорного договора ООО “Флекс“ является заинтересованным лицом в смысле статьи 166 ГК РФ.

При таких обстоятельствах требования ООО “Флекс“ обоснованны и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 168 АПК РФ при принятии
решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей, в связи с удовлетворением иска указанные расходы подлежат отнесению на ответчиков (по 1 000 рублей).

К судебным издержкам относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Истцом заявлено ходатайство о возмещении 40 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Частью 2 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Обосновывая требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя ООО “Флекс“ представило в суд договор поручения от 02.10.2008 г., доверенности от 12.05.06 г. и от 29.06.09 г. N 18, платежные поручения N 3456 от 18.11.2008 г.
и N 3962 от 10.02.2009 г. на 40 000 рублей, Вестник Адвокатской палаты Новгородской области (выпуск N 19 за 2008 год) с усредненными расценками за оказание юридической помощи адвокатами за 2008 год, проведенные на основании анализа крупных адвокатских образований по Новгородской области. Копии указанных документов приобщены судом к материалам дела (т. 2 л. д. 57 - 61).

Факт оказания адвокатом Е. юридических услуг по настоящему делу подтверждается подготовкой им искового заявления, представлением всех необходимых для рассмотрения дела документов, участием в судебных заседаниях. Размер понесенных расходов на оплату услуг представителя подтвержден в полном объеме.

Доказательств чрезмерности указанных расходов ответчиками не представлено.

Вместе с тем, принимая во внимание характер спора, его продолжительность и сложность, суд полагает, что разумная цена услуг по сбору доказательств и представлению интересов истца в суде по настоящему делу не превышает 25 000 рублей.

С учетом изложенного, с каждого из ответчиков в пользу истца подлежит взысканию по 13 500 рублей (1 000 руб. + 12 500 руб.) в возмещение судебных расходов.

Расходы на оплату услуг эксперта в размере 10 500 рублей относятся на ЗАО “Новтрансавто“, заявившего ходатайство о проведении данной экспертизы.

Излишне уплаченные за производство экспертизы денежные средства в сумме 500 рублей подлежат возврату ЗАО “Новтрансавто“ с депозитного счета арбитражного суда.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

признать недействительным договор N 581 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 53:23:8223602:0090, общей площадью 17047 кв. м, расположенного по адресу: Новгородская область, Великий Новгород, ул. Большая Санкт-Петербургская, д. 82а, заключенный 25 декабря 2007 года между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Администрации
Великого Новгорода и закрытым акционерным обществом “Новтрансавто“, в части продажи 30 кв. м, занятых зданием с кадастровым номером 53:23:8223602:0019:01994, расположенном по адресу: г. Великий Новгород, ул. Большая Санкт-Петербургская, д. 82а, и принадлежащим обществу с ограниченной ответственностью “Флекс“ на праве собственности.

Взыскать с Администрации Великого Новгорода в пользу общества с ограниченной ответственностью “Флекс“ 13 500 рублей судебных расходов.

Взыскать с закрытого акционерного общества “Новтрансавто“ в пользу общества с ограниченной ответственностью “Флекс“ 13 500 рублей судебных расходов.

Бухгалтерии Арбитражного суда Новгородской области возвратить закрытому акционерному обществу “Новтрансавто“ с депозитного счета суда 500 рублей, излишне уплаченных за производство судебной экспертизы по платежному поручению N 41 от 06.05.2009 г.

Исполнительные листы выдать по вступлении решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (160001, г. Вологда, ул. Батюшкова, д. 12) в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба направляется через Арбитражный суд Новгородской области.

Судья

И.Н.ДЕМЕНЦОВА