Законы и постановления РФ

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28.05.2010 N А45-4835/2010 Заключенный договор купли-продажи спорного земельного участка нарушает исключительное право истца на приобретение земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, в собственность или в аренду.

Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 10.12.2010 по делу N А45-4835/2010 данное решение и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2010 N 07АП-3080/10(3) оставлены без изменения.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2010 N 07АП-3080/10(3) данное решение оставлено без изменения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 28 мая 2010 г. по делу N А45-4835/2010

Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2010 года. Полный текст решения изготовлен 28 мая 2010 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Карбовской И.В., при ведении протокола судебного заседания судьей Карбовской И.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании материалы искового заявления индивидуального предпринимателя Сомова Александра Олеговича, г. Новосибирск к 1. обществу с ограниченной
ответственностью “Электроремстрой“, г. Новосибирск и 2. мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск, с участием третьего лица ни заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск о применении последствий недействительности ничтожного договора купли-продажи земельного участка от 23.12.2009 N 6917, заключенного между ООО “Электроремстрой“ и мэрией города Новосибирска, обязав ООО “Электроремстрой“ возвратить мэрии города Новосибирска земельный участок площадью 46 223 кв. м. с кадастровым номером 54:35:051181:107, расположенный в Кировском районе г. Новосибирска по улице Северный проезд, д. 3, а мэрию города Новосибирска - возвратить ООО “Электроремстрой“ денежные средства в размере 2 681 719 рублей 79 копеек,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Шевелев А.А., доверенность от 18.02.2010,

от 1-го ответчика: Бердников Д.В., доверенность от 30.12.2009,

от 2-го ответчика: Андрусова С.М., доверенность от 10.03.2010,

от третьего лица: не явился, уведомлен надлежаще.

В судебном заседании суд

установил:

Индивидуальный предприниматель Сомов Александр Олегович (ИП Сомов А.О.) обратился Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Электроремстрой“ (ООО “Электроремстрой“) и мэрии города Новосибирска о применении последствий недействительности ничтожного договора купли-продажи земельного участка от 23.12.2009 N 6917, заключенного между ООО “Электроремстрой“ и мэрией города Новосибирска, обязав ООО “Электроремстрой“ возвратить мэрии города Новосибирска земельный участок площадью 46 223 кв. м. с кадастровым номером 54:35:051181:107, расположенный в Кировском районе г. Новосибирска по улице Северный проезд, д. 3, а мэрию города Новосибирска - возвратить ООО “Электроремстрой“ денежные средства в размере 2 681 719 рублей 79 копеек.

Исковые требования мотивированы тем, что договор купли-продажи земельного участка от 23.12.2009 N 6917 является недействительным по
признаку ничтожности, поскольку истец является собственником нежилых помещений, площадью 260,5 кв. м., являющихся частью одноэтажного кирпичного склада, расположенного по адресу, г. Новосибирск, ул. Северный проезд, 3, что подтверждается договором купли-продажи от 19.11.1999, свидетельством о государственной регистрации права собственности N 54-АВ 506119 от 14.01.2005 и решением Кировского районного суда г. Новосибирска от 12.08.2003.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 4,6223 га в Кировском районе г. Новосибирска по улице Северный проезд, 3 в границах, утвержденных распоряжением мэрии г. Новосибирска N 9148-р от 02.11.2006.

23.12.2009 между ответчиками заключен договор купли-продажи земельного участка N 6917, согласно которому указанный земельный участок с кадастровым номером 54:35:051181:107 продан ответчику и 25.12.2009 передан в собственность последнему на основании передаточного акта.

В связи, с этим истец считает, что в силу ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации нарушено его исключительно права на приобретение земельного участка в собственность, что и послужило основанием для обращения с настоящим иском.

Протокольным определением Арбитражный суд Новосибирской области в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.

Представитель третьего лица в порядке ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство о его замене на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, в связи с переименованием Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области в соответствии с приказом N П/41.

Факт правопреемства подтверждается свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серия 54 N 003923045 от 05.05.2010, свидетельством о постановке на учет российской
организации в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской Федерации серия 54 N 003923046.

Руководствуясь ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд производит замену Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по НСО).

Мэрия города Новосибирска представила отзыв на иск, с требованиями не согласна считает, что, во-первых, при заключении договора купли-продажи Сомов А.О. выступал как гражданин, а не индивидуальный предприниматель, следовательно, спор неподведомственен арбитражному суду и дело подлежит прекращению; во-вторых, договор купли-продажи земельного участка подписан во исполнение судебного акта по делу N А45-18363/2009 от 23.1.22009 между мэрией города Новосибирска и ООО “Электроремстрой“. Подписывая спорный договор, мэрия города Новосибирска выполняла возложенную на нее арбитражным судом обязанность; в-третьих, спорный земельный участок приобретен ООО “Электроремстрой“ в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации путем переоформления земельного участка, принадлежащего ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, что не ставиться в зависимость от наличия на этом земельном участке объектов недвижимости, в том числе принадлежащих иным лицам; в-четвертых, предметом договора купли-продажи является земельный участок с кадастровым номером 54:35:051181:107, а помещение истца, исходя из свидетельства о государственной регистрации права, расположено в здании на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051181:0039.

Управление Росреестра по НСО представило отзыв на иск, с требованиями не согласно, считает, что в кадастровых паспортах от 27.12.2006 N 35/06-18666 на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051181:0108 и от 07.05.2010 N 5435/299/10-490 с планом земельного участка с кадастровым номером 54:35:051181:107 отсутствует обозначение в плане земельного участка 54:35:051181:0108,
а также не усматривается, что объект недвижимости с кадастровым номером 54:35:051181:0039:02:01 расположен именно на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051181:107.

ООО “Электроремстрой“ представило отзыв на иск, где указало, что спор неподведомствен арбитражному суду, поскольку договор купли-продажи от 19.01.1999 заключен Сомовым А.О. как физическим лицом, а не индивидуальным предпринимателем. В ходе судебного разбирательства поддержало позицию мэрии г. Новосибирска.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей истца, ответчиков и третьего лица, определив предмет доказывания в рамках настоящего дела, проанализировав доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнениях к нему и отзывах на него, сопоставив их с нормами действующего законодательства, Арбитражный суд Новосибирской области пришел к убеждению о правомерности заявленных требований.

Из материалов дела следует, что истец является собственником нежилых помещений площадью 260,5 кв. м., являющихся частью одноэтажного кирпичного склада, расположенного по адресу, г. Новосибирск, ул. Северный проезд, 3, что подтверждается договором купли-продажи от 19.11.1999, свидетельством о государственной регистрации права собственности N 54-АВ 506119 от 14.01.2005 и решением Кировского районного суда г. Новосибирска от 12.08.2003.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 4,6223 га в Кировском районе г. Новосибирска по улице Северный проезд, 3 в границах, утвержденных распоряжением мэрии г. Новосибирска N 9148-р от 02.11.2006.

23.12.2009 между ответчиками заключен договор купли-продажи земельного участка N 6917, согласно которому вышеназванный земельный участок с кадастровым номером 54:35:051181:107 продан ООО “Электроремстрой“ за 2 681 719 рублей 79 копеек и 25.12.2009 передан в собственность последнему на основании передаточного акта.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельного участка в собственность имеют собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на этом участке.

В
случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 15 Земельного кодекса Российской Федерации установлено равное право граждан и юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков в порядке, предусмотренном законом.

Поскольку истец является собственником помещений в здании, расположенном на проданном ООО “Электроремстрой“ земельном участке то оспариваемым договором нарушено его право на приватизацию земельного участка под собственным объектом недвижимости.

В силу п. 3 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться землей, если это не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает ее оспоримость.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть заявлено любым заинтересованным лицом (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное в натуре. В этой связи ООО “Электроремстрой“ обязано возвратить мэрии города Новосибирска земельный участок, а мэрия города Новосибирска возвратить ООО “Электроремстрой“ денежные средства в размере 2 681 719 рублей 79 копеек.

Необоснованной суд считает ссылку представителя мэрии города Новосибирска на решение арбитражного суда от 09.10.2009 по делу N А45-18363/2009, и поддерживает позицию
истца в том, что указанным решением суд не рассматривал и не устанавливал для сторон условия договора купли-продажи земельного участка, равно как и не обязывал стороны подписывать какой-либо договор купли-продажи. Обязанность направить проект договора не означает, что этот проект может (или должен) противоречить нормам закона и/или нарушать права третьих лиц.

В судебном разбирательстве в деле N А45-18363/2009 не участвовал Сомов А.О., и суд не мог знать о том, что на спорном земельном участке располагается объект недвижимости, проданный по договору купли-продажи ООО “Электроремстрой“ Сомову А.О. еще в 1999 году.

В мотивировочной части решения по делу N А45-18363/2009 в качестве основания удовлетворения иска суд сослался на наличие права собственности ООО “Электроремстрой“ на объекты недвижимости, а вопрос о наличии у ООО “Электроремстрой“ права постоянного (бессрочного) пользования как основания для выкупа земельного участка и/или признания незаконными действий мэрии судом не исследовался и обстоятельства этого не устанавливались.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на объект недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данная норма закона в любом случае исключает возможность продажи ООО “Электроремстрой“ той части земельного участка, которая занята объектом недвижимости истца и необходима для его использования.

Особенно при тех обстоятельствах, когда ООО “Электроремстрой“ согласовало передачу права на земельный участок под объектом недвижимости и прилегающей территории в размере 0,04 га в пункте 1.3. договора купли-продажи от 19.11.1999 и приложении 2 к договору.

Судебным решением от 09.10.2009 по делу N А45-18363/2009 в любом случае невозможно было предотвратить
возможное нарушение прав третьих лиц, о которых арбитражный суд просто не знал и знать не мог, в отличие от сторон договора купли-продажи, которые обязаны знать о расположении чужих объектов недвижимости на выкупаемом земельном участке.

При этом стороны сознательно в особых условиях договора (пункт 7) указали не соответствующий действительности факт того, что на выкупаемом земельном участке все объекты недвижимости принадлежат ООО “Электроремстрой“.

Применение последствий недействительности договора, не освободит мэрию г. Новосибирска от выполнения решения суда от 09.10.2009 об обязанности направить ООО “Электроремстрой“ проект договора, и не сделает невыполнимым решение суда от 09.10.2009. Однако этот проект должен быть другим, исключающим нарушение права Сомова А.О., предусмотренного ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Несостоятельна ссылка мэрии г. Новосибирска на право постоянного (бессрочного) пользования у ООО “Электроремстрой“ как на основание для заключения оспариваемого договора выкупа земельного участка, так как материалами дела не подтверждается соблюдение процедуры прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и выкупа земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользовании.

Ответчиками по настоящему делу не представлено доказательств соблюдения законной процедуры прекращения права постоянного (бессрочного) пользовании ООО “Электроремстрой“ и принятия решения мэрией г. Новосибирска о передаче в собственность земельного участка в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из представленных мэрией г. Новосибирска документов, заявка ООО “Электроремстрой“ не содержит отказа от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, направлена лишь на выкуп земельного участка.

Ответчиками в дело не представлены решение органа местного самоуправления о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования ООО “Электроремстрой“ и решение о предоставлении
земельного участка в собственность ООО “Электроремстрой“, как того требуют ст. ст. 29, 36, 45 и 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

Наличие решения суда от 09.10.2009 по делу N А45-18363/2009 не освобождает стороны от соблюдения порядка, предусмотренного ст. ст. 29, 36, 45 и 53 Земельного кодекса Российской Федерации, равно как и не исключает возможность соблюдения данного порядка.

Обоснован довод истца о том, что право постоянного (бессрочного) пользования у ООО “Электроремстрой“ не прекратилось, а стороны при наличии не прекращенного права постоянного (бессрочного) пользования заключили договор купли-продажи земельного участка в собственность, направленный на порождение второго вещного права, в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации также свидетельствует о недействительности заключенного договора.

Вышеизложенные выводы о необходимости соблюдения вышеуказанного порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и недопустимости наложения вещных прав по заключенным сделкам подтверждаются постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2008, постановлением Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.09.2008 и определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу А45-1704/2008-8-37.

Не принимается судом ссылка мэрии города Новосибирска на недоказанность расположения объекта недвижимости истца на спорном земельном участке.

Действительно, предметом договора купли-продажи является земельный участок с кадастровым номером 54:35:051181:107, а в свидетельстве о государственной регистрации права указан кадастровый номер 54:35:051181:0039.

Однако истцом представлен в дело кадастровый паспорт от 07.05.2010 на спорный земельный участок, в котором указано, что кадастровый номер 54:35:051181:0039 является предыдущим кадастровым номером спорного земельного участка 54:35:051181:107.

Данный кадастровый номер образовался в результате разделения земельного участка 54:35:051181:0039 на два участка с номерами 54:35:051181:107 и 54:35:051181:108, границы которых утверждены распоряжением мэра от
02.11.2006 года N 9148-р, представленного истцом в материалы дела.

Земельный участок с кадастровым номером 54:36:051181:108 также принадлежит на праве собственности истцу, как и единственный объект недвижимости, расположенный на этом земельном участке, что подтверждается кадастровым паспортом от 27.12.2006 на земельный участок 54:35:051181:108, свидетельствами о государственной регистрации права собственности на земельный участок и объект недвижимости (копии прилагаются) и планом границ, утвержденным распоряжением мэра от 02.11.2006 N 9148-р. Вследствие чего, объект недвижимости истца имеющий кадастровый номер 54:35:051181:0039:02:01, указанный в свидетельстве о государственной регистрации права N 54-АВ 506119 от 14.01.2005, объективно не может располагаться на земельном участке с номером 54:35:051181:108.

Таким образом, истцом документально доказано расположение его собственного объекта недвижимости с кадастровым номером 54:35:051181:0039:02:01 на спорном земельном участке с номером 54:35:051181:107 и, как следствие, нарушение его прав, предусмотренных ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, исковые требования суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению, следует применить последствия недействительности ничтожного договора купли-продажи земельного участка от 23.12.2009 N 6917, заключенного между ООО “Электроремстрой“ и мэрией города Новосибирска, обязав ООО “Электроремстрой“ возвратить мэрии города Новосибирска земельный участок площадью 46 223 кв. м. с кадастровым номером 54:35:051181:107, расположенный в Кировском районе г. Новосибирска по улице Северный проезд, д. 3, а мэрию города Новосибирска - возвратить ООО “Электроремстрой“ денежные средства в размере 2 681 719 рублей 79 копеек.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине по иску и обеспечительным мерам в размере 3 000 рублей следует отнести на ООО “Электроремстрой“, а в размере 3 000 рублей на основании ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации необходимо вернуть истцу из федерального бюджета Российской Федерации, поскольку мэрия г. Новосибирска освобождена от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Применить последствия недействительности ничтожного договора купли-продажи земельного участка от 23.12.2009 N 6917, заключенного между ООО “Электроремстрой“ и мэрией города Новосибирска, обязав ООО “Электроремстрой“ возвратить мэрии города Новосибирска земельный участок площадью 46 223 кв. м. с кадастровым номером 54:35:051181:107, расположенный в Кировском районе г. Новосибирска по улице Северный проезд, д. 3, а мэрию города Новосибирска - возвратить ООО “Электроремстрой“ денежные средства в размере 2 681 719 рублей 79 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Электроремстрой“ в пользу индивидуального предпринимателя Сомова Александра Олеговича судебные расходы по государственной пошлине по иску и обеспечительным мерам в размере 3 000 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Сомову Александру Олеговичу из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину по иску уплаченную платежным поручением N 6 от 18.02.2010 в размере 3 000 рублей.

Исполнительный лист и справку выдать истцу после вступления решения в законную силу.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия. Порядок и сроки обжалования решения разъяснены в судебном заседании.

Согласно ст. 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в течение месяца с момента его вынесения, в суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Судья

И.В.КАРБОВСКАЯ