Законы и постановления РФ

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 03.10.2003 (по делу N А42-990/03-19) <О признании недействительным договора купли-продажи недвижимости>

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

(извлечение)

от 3 октября 2003 года Дело N А42-990/03-19

Предприниматель Баранов Евгений Николаевич обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к УДП “Производственно-бытовое предприятие“ ФГП УТ СФ МО РФ и индивидуальному предпринимателю Лунка Зинаиде Дмитриевне о признании договора купли-продажи недвижимого имущества площадью 378 кв. м недействительным.

По инициативе истца к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению имуществом Мурманской области.

В исковом заявлении истец указал, что на основании договора аренды N 117 от 31.03.1999 он использовал имущество, являющееся объектом продажи по оспариваемому договору, с 20.01.1999. После окончания срока аренды 31.12.2000 собственник имущества не воспользовался правом на прекращение
использования арендатором помещений, расположенных по адресу: г. Гаджиево Мурманской области, ул. Ленина, 57а, поэтому Баранов Е.Н. продолжал ими пользоваться, кроме того, с июля 2000 г. - производил ремонт, для чего инвестировал в недвижимое имущество значительные собственные денежные средства.

Только после того, как Лунка З.Д. сменила замок и воспрепятствовала доступу предпринимателя в помещения, ему стало известно об их продаже.

В обоснование недействительности сделки купли-продажи между УДП “ПБП“ и Лунка З.Д. истец сослался на отсутствие у предприятия-банкрота зарегистрированного права на проданное недвижимое имущество, вследствие чего он не мог считаться его собственником, на нарушение статей 8, 223, 295, 450, 452, 619 ГК РФ, статей 100, 101, 102, 103, 112 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“ N 6-ФЗ от 08.01.1998, статей 2, 4, 13, 14, 16, 17 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Из правового обоснования исковых требований (л. д. 134 - 135, т. 1) следует, что сделка по договору купли-продажи, заключенная 06.01.2003 не соответствует требованиям закона, поскольку конкурсному управляющему УДП “ПБП“ - Зиминой А.Н. было известно, что 231,2 кв. м из 378 кв. м проданного здания было передано истцу в аренду в июле 2000 г., о наличии судебного спора между истцом и арендодателем (КУГИ МО) по поводу возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений.
Несмотря на это, конкурсным управляющим продано недвижимое имущество в выходной день без проведения торгов на основании решения собрания кредиторов от 28.11.2002, состоявшегося за месяц до судебного решения о признании должника банкротом. При продаже имущества за 710 тыс. руб. не определялась его стоимость в соответствии со ст. 139 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“, не учитывались неотделимые улучшения, произведенные истцом затраты, и в связи с этим его интерес к продаже этого имущества на торгах.

В судебном заседании 23.09.2003 представитель истца подтвердил правовую позицию по существу заявленного иска, отметив, что в договоре купли-продажи от 06.01.2003 не указан конкретный объект недвижимости, в том числе земельный участок, как того требуют положения ст. 552, 554 ГК РФ, что необходимые документы для проведения сделки изготовлены после ее совершения, что нарушены требования Закона “О закрытом административно-территориальном образовании“, что имеется спор о помещении, что одобрение сделки после ее совершения не соответствует законодательству о банкротстве. На основании статей 166 - 168, 209 ГК РФ истец просил признать сделку ничтожной ввиду ее совершения с множеством нарушений Закона и применить последствия недействительности сделки, обязав стороны вернуть все в первичное положение. При решении вопроса о принятии требования о применении последствий недействительности сделки истец отказался от его рассмотрения.

Учитывая, что оспариваемый договор Лунка Зинаида Дмитриевна подписала как
физическое лицо, в процессе судебного разбирательства рассматривался вопрос о субъектном составе сторон и подведомственности спора арбитражному суду.

Администрацией ЗАТО Скалистый представлены сведения о регистрации Лунка З.Д. в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего свою деятельность без образования юридического лица, согласно постановлению от 27.08.1998 N 360. К материалам дела приобщена копия свидетельства серии ФЛ N 613, подтверждающего регистрацию Лунка З.Д. в качестве предпринимателя. Участвуя в судебных заседаниях лично и через представителя, Лунка З.Д. не возражала против рассмотрения дела в арбитражном суде, не настаивала на том, что недвижимое имущество приобреталось для личного потребления. Гражданин и гражданин-предприниматель - одно физическое лицо. Волеизъявление физического лица, подписавшего договор купли-продажи, совпало с волей гражданина-предпринимателя. Учитывая, что приобретение части здания - парикмахерской - свидетельствует о приобретении недвижимого имущества с предпринимательской целью, спор подведомствен арбитражному суду.

Ответчик - УДП “ПБП“, возражая против иска предпринимателя Баранова Е.Н., сослался на судебные акты, вынесенные по делам N А42-2658/02-6 и N А42-1070/03-10.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 07.05.2002 и постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.12.2002 по делу N А42-2658/02-6 установлено, что договор аренды нежилого помещения N 117 сроком с 01.02.1999 по 01.03.2000 и дополнительное соглашение к нему о продлении срока аренды до 31.12.2000 следует считать незаключенным.

Апелляционной инстанцией 16.09.2003 решение суда по делу N А42-1070/03-10,
которым отказано в иске администрации ЗАТО Скалистый к УДП “ПБП“ о применении последствий недействительности (ничтожной) сделки по тому же договору купли-продажи, который оспаривает истец, оставлено в силе. Баранов Е.Н. участвовал в другом деле в качестве третьего лица. Приведенные Барановым Е.Н. основания недействительности сделки по настоящему делу исследовались и оценивались судебными инстанциями при рассмотрении другого дела.

Второй ответчик - предприниматель Лунка З.Д. - ходатайствовал о прекращении производства по делу по п. 1 ст. 150 АПК РФ, исходя из того, что исковые требования предъявлены ненадлежащим истцом к ненадлежащему ответчику - УДП “ПБП“, тогда как, во-первых, требование о признании оспоримой сделки могут предъявить лица, указанные в Кодексе, во-вторых, конкурсные управляющие при банкротстве действуют от собственного имени в силу ст. 182 ГК. Представитель Лунка З.Д. заявил об отнесении на истца расходов за оказание юридической помощи в размере 15000 руб. и 40 руб. за удостоверение доверенности на основании ст. 106 АПК РФ независимо от результатов рассмотрения дела.

Заслушав стороны, оценив их доводы и возражения с учетом материалов дела, суд пришел к выводу, что в иске следует отказать.

Как указано в постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 (п. 32) Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании ничтожной сделки недействительной по заявлению
любого заинтересованного лица. В силу п. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Любые заинтересованные лица вправе ссылаться на ничтожность сделки, поэтому довод ответчика о ненадлежащем истце не принимается во внимание.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие прав и охраняемых законом интересов других лиц. Передача имущества во владение и пользование (в аренду) является актом распоряжения имуществом, но при этом у арендатора не возникает вещных прав в отношении арендуемого имущества. Нахождение имущества в фактическом пользовании истца не препятствовало его продаже.

По смыслу ст. 168 ГК РФ ничтожной является сделка, которая противоречит закону и иным правовым актам.

Как видно из материалов дела, решением от 5 января 2003 года унитарное дочернее предприятие “Производственно-бытовое предприятие“ Федерального государственного предприятия “Управление торговли Северного флота Министерства обороны РФ“ признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначена Зимина Анжелика Николаевна.

Сам по себе факт заключения договора в выходной день не влияет на действительность волеизъявления участников сделки, на содержание и правовой результат договора.

В силу п. 1 ст. 101
ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“ N 6-ФЗ от 08.01.1998 (далее - Закон о банкротстве) с момента назначения конкурсного управляющего к нему переходят все полномочия по управлению делами должника, в том числе по распоряжению имуществом должника, за исключением отдельных прав, связанных с личностью должника, предусмотренных ст. 103 Закона о банкротстве. При этом все имущество должника согласно п. 1 ст. 103 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу. Ограничения, установленные п. 2 ст. 295 ГК РФ, в данном случае не действуют.

Нормы статей 102, 112 Закона о банкротстве, предусматривающие проведение оценки недвижимого имущества до его продажи, продажу имущества должника на открытых торгах, являются диспозитивными, поскольку собранием или комитетом кредиторов может быть установлено иное. Порядок и сроки продажи имущества должны быть одобрены собранием или комитетом кредиторов.

Иной порядок продажи имущества должника, являющегося объектом продажи по договору от 06.01.2003, определен на собрании кредиторов 28.11.2002, одобрение сделки состоялось на собрании кредиторов 30.01.2003.

В соответствии с п. 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости от 13.11.1997 N 21, договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Данных о том, что УДП “ПБП“ (продавец) не имело права распорядиться имуществом, проданным по договору от
06.01.2003, не имеется. Дело N А42-2658/02-6 по иску Комитета по управлению государственным имуществом Мурманской области к предпринимателю Баранову Е.Н. о взыскании не является спором о праве на недвижимое имущество. В деле имеется копия решения суда от 31.05.2002 по делу N А42-6007/01-2-2350/02, установившего, что объект (парикмахерская) по адресу: г. Гаджиево, ул. Ленина, 57а, включен в реестр федерального имущества.

В соответствии со ст. 6 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация ранее возникших прав на недвижимое имущество осуществляется по желанию правообладателей. Доводы истца об отсутствии у УДП “ПБП“ зарегистрированного права на недвижимое имущество при заключении договора купли-продажи несостоятельны.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что продавец продает недвижимое имущество, расположенное по адресу: ЗАТО Скалистый Мурманской области, г. Гаджиево, ул. Ленина, 57а общей площадью 378 кв. м, этажность 1, принадлежащее продавцу на праве хозяйственного ведения. В соответствии с п. 3.1 договора неотъемлемой его частью является акт приема-передачи продаваемого имущества.

Согласно акту приема-передачи от 06.01.2003 продавец передает покупателю в собственность нежилое помещение. Закон определяет недвижимость как объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. Предмет договора купли-продажи от 06.01.2003 представляет собой отдельный объект недвижимости, поскольку имеет адрес, определяющий его местоположение. Наименование и назначение объекта указаны в приложении N 1 к договору - нежилое помещение, площадь и этажность - в п. 1.1 договора, функциональное назначение объекта (парикмахерская) не является определяющим признаком недвижимого имущества. Дополнительным соглашением от 25.03.2003 стороны внесли изменения в данные о предмете договора. До государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к приобретателю допускается совершение сделки купли-продажи в надлежащей форме.

Кроме того, вследствие несоблюдения требований, установленных в ст. 554 ГК РФ, договор считается незаключенным. Такой договор нельзя признать ничтожным.

В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу.

В соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 N 38-ФЗ город Скалистый Мурманской области, расположенный в пределах закрытого административно-территориального образования Скалистый, переименован в город Гаджиево.

Из приложения к уставу УДП “ПБП“, зарегистрированного администрацией г. Мурманска 16.04.1996 по адресу: г. Мурманск, ул. Ивченко, 8, следует, что предприятие имеет территориально обособленные структурные подразделения, в том числе в г. Скалистом, переименованном в Гаджиево, - комбинат бытового обслуживания N 5. Лунка Зинаида Дмитриевна зарегистрирована в г. Гаджиево с
13.06.1980 в качестве предпринимателя зарегистрирована по месту жительства. Участники сделки относятся к лицам, указанным в п. 1 ст. 8 Закона РФ от 14.07.1992 “О закрытом административно-территориальном образовании“, поэтому довод истца о необходимости решения органов местного самоуправления ЗАТО в порядке п. 2 указанной статьи ничем не обоснован.

Проверив соответствие договора купли-продажи от 06.01.2003 законодательству, на нарушение которого сослался истец, суд не нашел оснований для признания сделки ничтожной по ст. 168 ГК РФ.

Ходатайство о возмещении расходов на оплату услуг представителя Лунка З.Д. удовлетворению не подлежит согласно п. 3 ст. 59 АПК РФ и в силу положений ст. 779 ГК РФ, исходя из которых договор на оказание правовых услуг может считаться заключенным, если в нем перечислены определенные действия, которые обязан совершить исполнитель, либо указана определенная деятельность, которую он обязан осуществить.

Уплаченная истцом госпошлина в сумме 2000 руб. возврату не подлежит.

Руководствуясь ст. 110, 164 - 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в апелляционном порядке.

Судья

Е.В.ПОПОВА