Законы и постановления РФ

Постановление президиума Нижегородского областного суда от 01.04.2010 по делу N 44-г-17/2010 Надзорная жалоба на решение и кассационное определение суда о признании незаключенными и недействительными договоров купли-продажи имущества удовлетворена, дело направлено на новое рассмотрение для оценки оспариваемого договора, выяснения действительных намерений сторон договора при его заключении, а также для определения правовой природы предмета отчуждения по договору с учетом конкретных обстоятельств дела.

ПРЕЗИДИУМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 апреля 2010 г. N 44-г-17/2010

Президиум в составе:

председательствующего Попова В.Ф.

и членов президиума Лазорина Б.П., Лысова М.В., Погорелко О.В., Прихунова С.Ю., Туговой Е.Е.

по докладу судьи областного суда Пряничниковой Е.В.

с участием адвокатов Паняева О.Д. и Дмитриевой М.А., действующих на основании доверенностей и ордеров в интересах Н.А.Н.; Г.А.Ф.; Г.Т.Л.; А.А.В., действующего на основании доверенности в интересах Г.Т.Л.; Б.Н.В., действующей на основании доверенности в интересах Г.А.Ф.,

рассмотрев гражданское дело по надзорной жалобе Н.А.Н.

на решение Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 13 июля 2009 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 09 февраля 2010 года

по иску
Н.А.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью “Волготранслес“, Г.А.Ф., Г.Т.Л. о признании договоров купли-продажи имущества незаключенными и недействительными,

установил:

Н.А.Н. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Волготранслес“ (далее - ООО “Волготранслес“, Общество), Г.А.Ф., Г.Т.Л. о признании незаключенными договоров купли-продажи нежилого отдельно стоящего здания литер Е - склад металла с бытовыми помещениями общей площадью 350,4 кв. м и земельного участка под ним площадью 420,0 кв. м по адресу: <...>, совершенных 17 января 2006 года между Обществом с ограниченной ответственностью “Волготранслес“ и Г.А.Ф., 30 июля 2007 года - между Г.А.Ф. и Г.Т.Л. соответственно. Заявленные требования истец мотивировал тем, что 12 марта 2001 года ООО “Волготранслес“, являясь собственником нежилого отдельно стоящего здания литер Е - склад металла с бытовыми помещениями общей площадью 350,4 кв. м по адресу: <...>, заключило с ним договор на участие в инвестировании строительства. По условиям данного договора Н.А.Н., действуя в качестве инвестора, принимает на себя обязательства направить денежные средства на реконструкцию двухэтажного нежилого здания общей площадью 350,40 кв. м с возведением трехэтажного пристроя и надстройкой третьего этажа над существующим двухэтажным нежилым зданием, расположенным по адресу: <...>, литер Е, с целью получения после реконструкции в собственность помещения N 1 общей проектной площадью 175,00 кв. м и помещения N 2 общей проектной площадью 285 кв. м. Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что заказчик в лице ООО “Волготранслес“ в течение действия договора обязуется не отчуждать указанное нежилое помещение и земельный участок под ним в пользу третьих лиц. Несмотря на это, 17 января 2006 года между ООО “Волготранслес“ и Г.А.Ф. был заключен договор
купли-продажи нежилого административного здания общей площадью 350,4 кв. м и земельного участка под ним общей площадью 420 кв. м. Впоследствии на основании договора от 30 июля 2007 года названные объекты недвижимого имущества были отчуждены Г.А.Ф. в пользу Г.Т.Л. В связи с тем, что к моменту совершения сделок от 17 января 2006 года и 30 июля 2007 года административное здание уже было реконструировано, Н.А.Н. со ссылкой на положения ст. 554 Гражданского кодекса РФ о предмете договора продажи недвижимости полагает, что совершенные ответчиками сделки являются незаключенными. На этом основании истец, неоднократно изменявший свои требования, окончательно просил суд: признать незаключенным договор купли-продажи от 17 января 2006 года, совершенный между ООО “Волготранслес“ и Г.А.Ф.; признать незаключенным договор купли-продажи от 30 июля 2007 года, совершенный между Г.А.Ф. и Г.Т.Л.; считать недействительным договор купли-продажи от 17 января 2006 года, совершенный между ООО “Волготранслес“ и Г.А.Ф.; считать недействительным договор купли-продажи от 30 июля 2007 года, совершенный между Г.А.Ф. и Г.Т.Л.

Конкурсный управляющий ООО “Волготранслес“ А.С.Г. исковые требования не признал.

Ответчик Г.А.Ф., будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, не явилась в суд и не сообщила о причинах неявки. Б.Н.В., действующая на основании доверенности в интересах Г.А.Ф., исковые требования не признала, полагая согласованным между сторонами договоров условия о его предмете.

Ответчик Г.Т.Л. и ее представитель А.А.В., действующий на основании доверенности, исковые требования не признали, поддержав позицию конкурсного управляющего ООО “Волготранслес“ и представителя Г.А.Ф.

Решением Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 13 июля 2009 года в удовлетворении заявленных требований Н.А.Н. отказано.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного
суда от 09 февраля 2010 года решение Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 13 июля 2009 года оставлено без изменения.

В надзорной жалобе, поступившей в Нижегородский областной суд 12 февраля 2010 года, заявителем поставлен вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как вынесенных с существенным нарушением норм материального права, определяющих правовые последствия не достижения между сторонами договора продажи недвижимости соглашения по всем его существенным условиям. По мнению заявителя, с учетом того, что на момент заключения оспариваемых договоров, двухэтажное нежилое здание, указанное сторонами в качестве предмета договора, было реконструировано и на момент его продажи представляло собой трехэтажное нежилое здание, следовательно, предмет совершенных между ответчиками договоров не может считаться согласованным, а сами договоры - заключенными. Кроме того, в обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на положения договора от 12 марта 2001 года, в силу которых ООО “Волготранслес“ в течение действия договора приняло на себя обязанность не отчуждать указанное нежилое помещение и земельный участок под ним в пользу третьих лиц. Также в надзорной жалобе имеется указание на допущенное судами нарушение норм процессуального права, выразившееся в придании решению Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 22 мая 2008 года, где Н.А.Н. не принимал участия, преюдициального значения в соответствии с требованиями ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ.

15 февраля 2010 года гражданское дело по надзорной жалобе заявителя истребовано в Нижегородский областной суд.

15 февраля 2010 года гражданское дело поступило в суд надзорной инстанции.

15 марта 2010 года на основании определения судьи Нижегородского областного суда надзорная жалоба заявителя с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции - президиума
Нижегородского областного суда.

Заслушав доклад судьи областного суда Пряничниковой Е.В., обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, президиум Нижегородского областного суда находит состоявшиеся по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Разрешая гражданское дело по существу заявленных требований, суд первой инстанции указал, что при совершении оспариваемых Н.А.Н. договора купли-продажи от 30 июля 2007 года и договора купли-продажи от 17 января 2006 года между его сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договоров, в том числе по его предмету. По мнению судов, оспариваемые истцом договоры содержали необходимую информацию, позволяющую индивидуализировать передаваемый объект недвижимого имущества. Учитывая изложенное, суд первой инстанции (и с ним согласилась судебная коллегия областного суда) принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований Н.А.Н.

С указанными выводами судебных инстанций как основанными на неправильном применении и толковании норм материального права, а также без учета всех обстоятельств по делу согласиться нельзя.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению
одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Специальные требования к содержанию договора продажи недвижимости установлены в ст. 554 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из материалов дела усматривается, что предметом совершенного 17 января 2006 года между ООО “Волготранслес“ в лице директора Г.Ю.Л. и Г.А.Ф. договора является административное кирпичное двухэтажное нежилое здание (литер Е), общей площадью 350,4 кв. м, и земельный участок, занимаемый зданием, общей площадью 420,0 кв. м, расположенные по адресу: <...> (т. 1, л.д. 106 - 108). Предметом договора от 30 июля 2007 года, совершенного между Г.А.Ф. и Г.Т.Л. являлись административное кирпичное двухэтажное нежилое здание (литер Е) с подвалом, общей площадью 338,2 кв. м, и земельный участок, занимаемый зданием, общей площадью 420,0 кв. м, расположенные по адресу: <... (т. 1, л.д. 80 - 81, 92 - 93).

Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции, нежилое помещение, указанное в качестве предмета договоров купли-продажи от 17 января 2006 года и 30 июля 2007 года, на дату их подписания сторонами, находилось на стадии реконструкции, которая в свою очередь привела к возникновению нового объекта недвижимости, отличного от указанного в качестве предмета договора по этажности, площади и качеству инженерно-технического обеспечения. Указанное в договоре нежилое помещение представляло собой лишь необособленную, не
выделенную в натуре часть незавершенного строительством объекта недвижимости, находящегося в стадии реконструкции.

Указанные обстоятельства подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами (распоряжением Администрации г. Нижнего Новгорода от 03 августа 2001 года N 2479-р “О разрешении ООО “Волготранслес“ проектирования и строительства пристроя к административному зданию по ул. Кулибина, 3 в Советском районе“; распоряжением Администрации г. Нижнего Новгорода от 01 августа 2003 года N 2345-р “О внесении изменений в распоряжение главы Администрации города Нижнего Новгорода от 03 августа 2001 года N 2479-р“, которым ООО “Волготранслес“ было предложено завершить строительство до 31 декабря 2004 года; договором на участие в инвестировании строительства, заключенного 12 марта 2001 года между ООО “Волготранслес“ и Н.А.Н.; актами и предписаниями ГУ МЧС России по Нижегородской области; договорами аренды нежилого помещения от 01 марта 2004 года N <...>, от 01 августа 2005 года N <...>, совершенными между ООО “Волготранслес“ и ООО “Силикатресурс“; дополнительным соглашением к нему; договором подряда, актами о приемке выполненных работ (т. 1, л.д. 7 - 8, 139 - 142, 175 - 197, 200 - 214; т. 2, л.д. 31 - 42). Факт реконструкции нежилого отдельностоящего здания литер Е, расположенного по адресу: <...>, к моменту подписания договоров от 17 января 2006 года и 30 июля 2007 года сторонами не оспаривался, иными находящимися в деле материалами не опровергнут, и был установлен судом.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкцией признается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей и так далее) и качества инженерно-технического обеспечения.

При таких обстоятельствах, указанный в договорах объект недвижимого имущества не являлся индивидуально
определенной вещью, и объекта недвижимого имущества на момент его отчуждения с идентифицирующими данными, получившими отражение в оспариваемых договорах, не существовало.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, независимо от факта регистрации права собственности на него.

Следовательно, условие о предмете договоров от 17 января 2006 года и 30 июля 2007 года в силу ст. 432 и 554 Гражданского кодекса РФ не может считаться согласованным, а соответствующие договоры - заключенными.

Кроме того, в соответствии со ст. 273 и 552 Гражданского кодекса РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

При передаче в собственность сначала Г.А.Ф., а впоследствии Г.Т.Н. земельного участка сторонами не учтено, что земельный участок занят объектом незавершенного строительства, который предметом договоров купли-продажи не являлся. Данных, определяющих расположение указанной в договорах купли-продажи недвижимости на занятом другим объектом недвижимого имущества земельном участке, в договоре не имеется.

При отсутствии данных о приобретении сначала Г.А.Ф., а впоследствии Г.Т.Л. существующего на земельном участке объекта незавершенного строительства, и с учетом закрепленного в ст. 1 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы незавершенного строительством объекта и земельного участка, на котором он расположен, оспариваемые Н.А.Н. договоры купли-продажи не могут быть признаны заключенными.

Таким образом, выводы судов первой и второй инстанций о заключенности оспариваемых Н.А.Н. договоров как основанные
на неправильном толковании и применении положений ст. 273, 432, 552 и 554 Гражданского кодекса РФ являются преждевременными.

Отвергая доводы Н.А.Н. о незаключенности договоров, суд первой инстанции сослался на вступившее в законную силу решение Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 22 мая 2008 года, которым ООО “Волготранслес“ было отказано в иске к Г.Т.Л., Г.А.Ф. о признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от 17 января 2006 года и 30 июля 2007 года, придав ему преюдициальное значение (т. 1, л.д. 158 - 163).

Между тем, суд не учел, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда лишь при условии, что по рассматриваемому делу участвуют те же лица (ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ). Поскольку Н.А.Н. не был привлечен к участию в деле, разрешенном 22 мая 2008 года, следовательно, обстоятельства, установленные решением от 22 мая 2008 года, подлежали доказыванию сторонами на общих основаниях. Решение от 22 мая 2008 года в отношении настоящего гражданского дела не обладало преюдициальными свойствами.

Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 12 марта 2001 года ООО “Волготранслес“, являясь собственником нежилого отдельно стоящего здания литер Е - склад металла с бытовыми помещениями общей площадью 350,4 кв. м по адресу: <...>, заключило с Н.А.Н. договор на участие в инвестировании его реконструкции. По условиям данного договора Н.А.Н., действуя в качестве инвестора, принимает на себя обязательства направить денежные средства на реконструкцию двухэтажного нежилого здания общей площадью 350,40 кв. м с возведением трехэтажного пристроя и надстройкой третьего этажа над существующим двухэтажным нежилым зданием,
расположенным по адресу: <...>, литер Е, с целью получения после реконструкции в собственность помещения N 1 общей проектной площадью 175,00 кв. м и помещения N 2 общей проектной площадью 285 кв. м. В п. 2.1.9 ООО “Волготранслес“ приняло на себя обязательства предоставить Н.А.Н. земельный участок под реконструированным объектом недвижимости, соразмерно доле в праве собственности на передаваемые помещения на том праве, на котором к моменту подписания акта при передаче будет находиться земельный участок у ООО “Волготранслес“. В целях исполнения условий договора, заказчик в лице ООО “Волготранслес“ в течение действия договора обязуется не отчуждать указанное нежилое помещение и земельный участок под ним в пользу третьих лиц (пункт 6.1 договора от 12 марта 2001 года - т. 1, л.д. 139 - 142). Актом от 11 февраля 2003 года ООО “Волготранслес“ подтвердило факт надлежащего исполнения со стороны Н.А.Н. принятых на основании договора от 12 марта 2001 года обязательств (т. 1 л.д. 141).

Исходя из положений ст. 244 Гражданского кодекса РФ и содержания упомянутого договора, ООО “Волготранслес“ и Н.А.Н. достигли соглашение о создании общей долевой собственности на полученное в результате реконструкции трехэтажное здание и о праве на земельный участок, производном от права собственности на созданный объект недвижимости.

Учитывая, что на момент совершения оспариваемых сделок указанного в договорах объекта недвижимого имущества не существовало, поскольку он в результате реконструкции утратил свойства индивидуально определенной вещи с идентифицирующими данными, получившими отражение в оспариваемых договорах, а представлял собой лишь необособленную, не выделенную в натуре часть незавершенного строительством объекта недвижимости, то действия ООО “Волготранслес“ могли быть направлены лишь на отчуждение доли в праве на реконструированный объект недвижимого имущества. Поскольку ООО “Волготранслес“, Г.А.Ф., Г.Т.Л. в оспариваемых договорах достигли соглашения о передаче нежилого помещения, которое не было выделено в натуре, то своими действиями они, по сути, прикрыли сделку по распоряжению долей в праве собственности на недвижимость.

В силу ст. 170 Гражданского кодекса РФ сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, являясь притворной, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Как следует из материалов дела, Н.А.Н. было заявлено требование не только о признании сделок незаключенными, но также и требование о признании их недействительными по тем основаниям, что указанный в качестве предмета купли-продажи объект не мог являться предметом сделки.

Поскольку совершением оспариваемых сделок затрагиваются права и законные интересы Н.А.Н., то в смысле ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ и ст. 12 Гражданского кодекса РФ предъявление Н.А.Н. требований о признании договоров от 17 января 2006 года и 30 июля 2007 года незаключенными и недействительными является способом защиты его гражданских прав.

Поэтому суду следовало вынести на обсуждение вопрос о том, что именно являлось целью купли-продажи по оспариваемым истцом договорам и в зависимости от установленных обстоятельств применить нормы права, подлежащие применению.

При этом иметь в виду, что если целью оспариваемых договоров купли-продажи являлось приобретение нежилого отдельностоящего здания литер Е - склад металла с бытовыми помещениями общей площадью 350,4 кв. м по адресу: <...>, то такие договоры нельзя считать заключенными. Если же целью приобретения являлось получение в собственность нежилого помещения в составе объекта незавершенного строительства по указанному адресу, то суду следует определить характер сложившихся правоотношений и разрешить спор на основании норм материального права, которые их регулируют.

Кроме того, в деле имеются сведения о ликвидации ООО “Волготранслес“, которые требуют надлежащей проверки.

При таких обстоятельствах, состоявшиеся по делу судебные постановления не могут быть признаны законными и обоснованными и, в соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ, подлежат отмене, а гражданское дело, поскольку президиум Нижегородского областного суда сам не может устранить допущенные нарушения, направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении, суду первой инстанции необходимо учесть изложенное, выяснить действительную волю участников спорных правоотношений, исходя из конкретных обстоятельств дела определить правовую природу предмета отчуждения и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями норм процессуального и материального права.

Руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Нижегородского областного суда

постановил:

надзорную жалобу Н.А.Н. удовлетворить.

Решение Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 13 июля 2009 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 09 февраля 2010 года по иску Н.А.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью “Волготранслес“ Г.А.Ф., Г.Т.Л. о признании договоров купли-продажи имущества незаключенными и недействительными отменить.

Гражданское дело направить на новое рассмотрение в Советский районный суд г. Нижнего Новгорода.

Настоящее постановление суда надзорной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ф.ПОПОВ