Законы и постановления РФ

Кассационное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 24.09.2008 N 33-3466/2008 <Об отмене решения Светлогорского городского суда Калининградской области от 23.06.2008 и дополнительного решения Светлогорского городского суда Калининградской области от 27.08.2008 и удовлетворении заявления о признании инвестиционного договора недействительным>

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 сентября 2008 г. N 33-3466/2008 г.

Судья Козлов Н.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Федоровой С.И.

судей Татаровой Т.Д., Николенко Л.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании 24 сентября 2008 года дело по кассационному представлению Светлогорского межрайонного прокурора и кассационной жалобе Л.В.Н. на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 23 июня 2008 года, которым Л.В.Н. отказано в удовлетворении исковых требований к ООО, П.Ю.П., П.Л.И., К.И.О., К.М.О. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью 78,3 кв. м., расположенную по адресу: Калининградская область, г. Светлогорск, ул. Новая, о признании недействительным инвестиционного договора <...> на финансирование
объекта жилищного строительства в г. Светлогорске Калининградской области от 20.12.2005 года, заключенного между ООО и П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О., и о выселении П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. из квартиры дома по ул. Новой в г. Светлогорске Калининградской области.

Исковые требования П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. к ООО, Л.В.Н. о признании инвестиционного договора <...> на финансирование объекта жилищного строительства в г. Светлогорске Калининградской области от 01.09.2003 года недействительным, о признании за ними права на получение в собственность трехкомнатной квартиры в доме по ул. Новой в г. Светлогорске Калининградской области удовлетворены.

Признан недействительным инвестиционный договор <...> на финансирование объекта жилищного строительства в г. Светлогорске Калининградской области от 01.09.2003 года, заключенный между ООО и Л.В.Н., и применены последствия признания сделки таковой.

За П.Ю.П., П.Л.И., К.И.О., К.М.О. признано право на получение в общую долевую собственность по 1/4 доле каждому квартиры в доме по ул. Новой в г. Светлогорске Калининградской области.

Дополнительным решением суда от 27 августа 2008 года с ООО в пользу Л.В.Н. взысканы денежные средства в размере 769612 рублей 20 копеек, уплаченные им по инвестиционному договору <...> на финансирование объекта жилищного строительства в г. Светлогорске Калининградской области от 01.09.2003 года.

Заслушав доклад судьи Николенко Л.Н., объяснения представителя Л.В.Н. - К.Е.С., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителя П.Ю.П., П.Л.И. - адвоката Шиянова А.Н., полагавшего кассационную жалобу Л.В.Н. и кассационное представление прокурора не подлежащими удовлетворению, судебная коллегия

установила:

Л.В.Н. обратился в суд с иском к ООО, П.Ю.П., П.Л.И., К.И.О., К.М.О. о признании права на получение в собственность трехкомнатной квартиры с условным строительным номером 21 в доме по ул. Новой в г. Светлогорске по инвестиционному
договору <...> на финансирование объекта жилищного строительства.

В обоснование исковых требований Л.В.Н. ссылался на то, что 01.09.2003 года между ним и ООО был заключен инвестиционный договор <...> на строительство трехкомнатной квартиры с условным строительным номером 21 в доме по ул. Новой в г. Светлогорске. По условиям договора застройщик - ООО обязан был построить и передать ему в собственность трехкомнатную квартиру, а он должен был оплатить ее стоимость в размере 26985 условных единиц, что в рублевом эквиваленте составляет 769612 рублей 20 копеек. Обязательства по договору им, истцом, исполнены. Денежные средства в указанном размере им были полностью уплачены 24.11.2004 года по приходному кассовому ордеру N 140 в кассу ООО. Согласно пункту 1.1. договора срок окончания строительства дома - четвертый квартал 2004 года, однако данные сроки строительства дома были ответчиком нарушены, а после сдачи дома в эксплуатацию, квартира ему не была передана по акту приема-передачи в собственность. ООО, как застройщик и сторона по договору, длительное время уклонялось от исполнения своих обязательств, в связи с чем он был вынужден обратиться в суд за защитой его прав.

Из объяснений представителя ответчика в судебном заседании он узнал, что ООО продало его квартиру третьим лицам. 20.12.2005 года между ООО и гражданами П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. был заключен такой же, как и у него, инвестиционный договор <...> на финансирование строительства трехкомнатной квартиры с условным строительным номером 21, расположенной на втором этаже, общей площадью 78,3 кв. м. в доме по ул. Новой в г. Светлогорске. Истец полагал, что ООО не имело права заключать данный договор с гражданами П. и К., поскольку
при заключении 01.09.2003 года договора с ним ООО гарантировало, что права на его трехкомнатную квартиру не принадлежат третьим лицам, не являются предметом залога, не состоят под арестом и не являются предметом судебного спора (п. 4.5 договора). Кроме того, договор с ним ответчик - ООО не расторгал, договор продолжает действовать. По условиям договора застройщик - ООО не может в одностороннем порядке расторгнуть данный договор либо отказаться от исполнения своих обязательств. У ответчика не было права заключать новый договор с третьими лицами на его квартиру, которая на тот период была полностью им оплачена, построена, в квартире еще в апреле 2006 года продолжались работы по внутренней отделке, были наклеены обои, облицованы стены плиткой, установлены межкомнатные двери, сантехнические приборы, поставлены личные вещи и врезан замок, то есть квартира была полностью готова к проживанию, оставалось только подписать акт приема-передачи квартиры.

Кроме того, находясь в апреле 2006 года в г. Светлогорске, он встречался с руководством ООО по вопросу о сроках сдачи дома в эксплуатацию и оформления документов в собственность, при этом о заключении договора на его квартиру с гражданами П. и К. ему не сообщали. Истец полагал, что заключенный инвестиционный договор <...> с гражданами П. и К. не соответствует закону и нарушает его права как дольщика на получение в собственность трехкомнатной квартиры.

Впоследствии Л.В.Н. дополнил и уточнил исковые требования и просил признать за ним право на получение в собственность трехкомнатной квартиры (бывший условный строительный номер 21) в доме по ул. Новой в г. Светлогорске Калининградской области по инвестиционному договору <...> на финансирование объекта жилищного строительства от 01.09.2003 года;
признать инвестиционный договор <...> на финансирование объекта жилищного строительства от 20.12.2005 года, заключенный между ООО и П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О., недействительным; а также выселить П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. из квартиры дома по ул. Новой в г. Светлогорске. Л.В.Н. указывал, что в период его отсутствия в г. Светлогорске, ответчики вселились в спорную квартиру, права на которую принадлежат ему, и пользуются квартирой по настоящее время. Ссылался на то, что заключенный инвестиционный договор <...> с гражданами П. и К. не соответствует закону и нарушает его права как дольщика на получение в собственность трехкомнатной квартиры, поскольку по договору инвестирования от 01.09.2003 года он как инвестор получил права на конкретную трехкомнатную квартиру как на результат своей инвестиционной деятельности. После 01.09.2003 года ООО не имела права на вышеуказанную квартиру как на результат инвестиционной деятельности, поэтому заключенный ООО с П. и К. договор по отчуждению принадлежащего ему права на спорную квартиру противоречит закону и является ничтожным.

Впоследствии Л.В.Н. уточнил заявленное им требование о признании права на получение квартиры в собственность и просил суд признать за ним право собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью 78,3 кв.м., расположенную по адресу г. Светлогорск, ул. Новая.

П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. обратились в суд со встречным иском к ООО, Л.В.Н. о признании инвестиционного договора <...> на финансирование объекта жилищного строительства в г. Светлогорске, заключенного между ООО и Л.В.Н. недействительным.

В обоснование исковых требований П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. ссылались на то, что со слов директора ООО им известно о том, что Л.В.Н. не платил деньги за спорную квартиру, так как она ему была обещана учредителями предприятия
как бонус за его работу главным инженером. Данные доводы, по мнению истцов, подтверждает анализ заключенных с ними и с Л.В.Н. инвестиционных договоров, из содержания п. 2.2 которых, предусматривающего порядок расчетов, следует, что в их договоре указаны конкретные суммы и сроки оплаты денежных средств, в договоре, заключенном с Л.В.Н. указано, что инвестор осуществляет финансирование объекта долевых инвестиций в свободном графике платежей, при том, что полная сумма инвестиций должна быть выплачена до ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, в производстве Светлогорского городского суда находятся еще около 30 исков по спорному дому, и ни в одном из договоров инвестирования нет таких условий платежа, как в договоре у Л.В.Н. Полагали, что договор, заключенный между ООО и Л.В.Н., является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Впоследствии П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. увеличили исковые требования и просили признать за ними право на получение в собственность трехкомнатной квартиры в доме по ул. Новой в г. Светлогорске, в связи с тем, что они полностью оплатили стоимость спорной квартиры в размере 1963764 рубля и 16.11.2006 года по акту приема-передачи приняли спорную квартиру от ООО.

Суд постановил изложенное выше решение от 23 июня 2008 года и дополнительное решение от 27 августа 2008 года.

В кассационном представлении прокурор просит решение отменить, ссылаясь на то, что суд неполно исследовал обстоятельства заключения инвестиционного договора от 20.12.2005 года между Л.В.Н. и Ш.А.В., который не имел полномочий на заключение такого договора. Не учел показания Ш.А.В. и Б.В.Г., данные ими в ходе очной ставки при расследовании уголовного дела.

В кассационной жалобе Л.В.Н. просит решение
отменить, ссылаясь на то, что, отказывая ему в удовлетворении исковых требований, суд дал неверную оценку доказательствам по делу, неправильно применил номы материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационного представления прокурора и доводы кассационной жалобы Л.В.Н., судебная коллегия находит решение суда от 23 июня 2008 года и дополнительное решение суда от 27 августа 2008 года подлежащими отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. и удовлетворении исковых требований Л.В.Н.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Л.В.Н., суд исходил из того, что инвестиционный договор от 01.09.2003 года, на который ссылался Л.В.Н. в обоснование своих исковых требований, заключен от имени ООО неуполномоченным лицом - заместителем генерального директора Ш.А.В., который в соответствии с п. 5.8 Устава ООО не наделен правом действовать без доверенности от имени общества, в том числе и заключать договоры.

Статьей 183 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

При рассмотрении дела суд пришел к выводу о том, что ООО в последующем не одобрило заключенный 01.09.2003 года Ш.А.В. от имени общества с Л.В.Н. инвестиционный договор, поскольку 20.12.2005 года заключило на спорную квартиру инвестиционный договор <...> с П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О., приняло от указанных лиц оплату во исполнение договора, а также распределило П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. спорную
квартиру после ввода жилого дома в эксплуатацию и передало им квартиру для оформления права собственности. Однако с такими выводами судебная коллегия согласиться не может.

Из материалов дела следует, что 24.11.2004 года от Л.В.Н. в кассу ООО были приняты денежные средства в размере, эквивалентном 26985 долларов США, в сумме 769612 рублей 20 копеек по заключенному с ним 01.09.2003 года инвестиционному договору, в подтверждение чего Л.В.Н. были выданы кассовые чеки и квитанция к приходному кассовому ордеру с указанием назначения платежа - взнос по договору <...>. Указанные обстоятельства свидетельствуют об осведомленности ООО о наличии сделки между обществом и Л.В.Н., ее одобрении и выполнении условий данной сделки. Из материалов дела следует также, что еще до сдачи дома в эксплуатацию ООО предоставило Л.В.Н. возможность осуществлять внутреннюю отделку, обеспечив доступ в помещения строившейся квартиры, выдав ключи от входной двери.

При таких обстоятельствах в силу положений ст. 183 ГК РФ у ООО с момента заключения с Л.В.Н. инвестиционного договора возникли права и обязанности по данному договору.

Как следует из материалов дела, инвестиционный договор между ООО и П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. на спорную квартиру был заключен 20.12.2005 года.

В соответствии ст. 398 ч. 1 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого
обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

При рассмотрении дела суд пришел к выводу о том, что на момент обращения Л.В.Н. в суд с иском спорная квартира уже была передана П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. по акту выполнения условий финансирования строительства жилого дома по ул. Новой в г. Светлогорске для оформления права собственности, поэтому Л.В.Н. утратил право требовать передачи ему спорного недвижимого имущества. Однако указанные выводы противоречат положениям ст. 8 ч. 2, ст. 131 ч. 1, ст. 223 ч. 2 ГК РФ, ст. 2 ч. 1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

В соответствии со ст. 8 ч. 2 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу ст. 131 ч. 1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления..., а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 223 ч. 2 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе
истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Из материалов дела видно, что право собственности П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. на спорную квартиру в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области не зарегистрировано, что не оспаривалось представителем П.Л.И. и П.Ю.П. в заседании судебной коллегии. Поэтому вывод суда о том, что Л.В.Н. утратил право требовать передачи ему спорной квартиры в собственность, не основан на нормах права и фактических обстоятельствах дела.

Из материалов дела следует, что инвестиционный договор, на основании которого у ООО возникло обязательство передать в собственность Л.В.Н. квартиру, был заключен 01.09.2003 года. Инвестиционный договор с П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. был заключен 20.12.2005 года. Таким образом, обязательство ответчика по передаче спорной квартиры в собственность Л.В.Н. возникло раньше. Учитывая изложенное, право собственности на спорную квартиру должно быть признано за Л.В.Н. При таких обстоятельствах решение в части отказа Л.В.Н. в иске о признании права собственности на квартиру подлежит отмене. Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в материалах дела доказательств, судебная коллегия находит возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение, которым исковые требования Л.В.Н. в этой части удовлетворить.

Необоснованно отказано судом и в удовлетворении исковых требований Л.В.Н. в части признания недействительным инвестиционного договора от 20.12.2005 года, заключенного между ООО и П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О.

При рассмотрении дела судом установлено, что договор на передачу в собственность спорной квартиры с Л.В.Н. ООО заключило 01.09.2003 года, в связи с чем указанная квартира не могла являться предметом договора, заключенного с П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. 20.12.2005 года. Договор от 20.12.2005 года был заключен ответчиком в нарушение действующего законодательства, в связи с чем в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным.

В соответствии со ст. 167 ч. 2 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Из материалов дела следует, что П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. в соответствии с договором от 20.12.2005 года внесли в счет оплаты стоимости строительства квартиры 1963764 рубля. Указанная денежная сумма подлежит взысканию в их пользу с ООО в соответствии со ст. 167 ч. 2 ГК РФ.

Доводы П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. о том, что Л.В.Н. не платил деньги за спорную квартиру, опровергаются представленными Л.В.Н. платежными документами, подтверждающими внесение им денежных средств по договору.

То обстоятельство, что п. 2.2 заключенного с Л.В.Н. инвестиционного договора был предусмотрен свободный график внесения денежных средств, в то время как в договорах с другими дольщиками были указаны конкретные сроки и размеры подлежащих уплате денежных средств, не свидетельствует о том, что заключенный с Л.В.Н. договор был безвозмездным. В п. 2.2 договора хотя и содержится указание на то, что инвестор осуществляет финансирование объекта долевых инвестиций в свободном графике платежей, однако предусмотрено, что полная сумма инвестиций должна быть выплачена до ввода дома в эксплуатацию. Данное условие было Л.В.Н. выполнено.

Довод о том, что договор, заключенный между ООО и Л.В.Н., является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, никакими доказательствами не подтвержден.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, встречные исковые требования П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. о признании недействительным инвестиционного договора, заключенного 01.09.2003 года между ООО и Л.В.Н., и признании за ними права на получение в общую долевую собственность по 1/4 доле каждому квартиры в доме по ул. Новой в г. Светлогорске удовлетворению не подлежат.

Поскольку П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. проживают в спорной квартире без законных оснований, не являются членами семьи Л.В.Н., за которым судебной коллегией признано право собственности на спорную квартиру, в соответствии со ст. 30, 35 ЖК РФ указанные граждане подлежат выселению из данного жилого помещения по требованию Л.В.Н.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 361 п. 3, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 23 июня 2008 года и дополнительное решение того же суда от 27 августа 2008 года отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. отказать.

Исковые требования Л.В.Н. удовлетворить.

Признать инвестиционный договор <...>, заключенный между ООО и П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. недействительным, и применить последствия признания указанной сделки недействительной, взыскав с ООО в пользу П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. внесенные по договору денежные средства в размере 1963764 рубля.

Выселить П.Л.И., П.Ю.П., К.И.О., К.М.О. из квартиры дома по ул. Новой в г. Светлогорске.

Признать за Л.В.Н. право собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью 78,3 кв. м, в доме по ул. Новой в г. Светлогорске.