Законы и постановления РФ

<Информация> Территориального управления Роспотребнадзора по Приморскому краю от 15.03.2011 N 2686 “Информация о защите прав потребителей при заключении договоров управления многоквартирным домом“

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ПО НАДЗОРУ

В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА

ПО ПРИМОРСКОМУ КРАЮ

<ИНФОРМАЦИЯ>

от 15 марта 2011 г. N 2686

ИНФОРМАЦИЯ О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРОВ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

В Управление Роспотребнадзора по Приморскому краю поступают обращения граждан по вопросам защиты прав потребителей при заключении договоров управления многоквартирным домом, в том числе о несоответствии данных договоров требованиям действующего законодательства РФ и включении в договоры условий, ущемляющих права потребителей.

Что же такое договор управления многоквартирным домом?

Жилищный кодекс Российской Федерации, введенный в действие с 1 марта 2005 г., определил инновационное направление в жилищно-коммунальной сфере - управление многоквартирным домом.

В силу положений ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса
РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Основные требования к договору управления многоквартирным домом закреплены в ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется:

- оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

- предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

- осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При этом, в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ресурсоснабжающая организация (например, ОАО “ДГК“, ОАО “ДЭК“, ОАО “Водоканал“, КГУП “Примтеплоэнерго“ и др.) не может быть исполнителем коммунальных услуг (Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.03.2007 N 4989-СК/07).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем в один год и не более чем на пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором
управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Существенные условия договора управления многоквартирным домом:

С учетом требования ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, пп. п) п. 49 “Правил предоставления коммунальных услуг гражданам“, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1. Наименование, место нахождения управляющей организации, сведения о государственной регистрации, режим работы, фамилия, имя и отчество руководителя;

2. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

3. Адреса и номера телефонов диспетчерской, аварийной или аварийно-диспетчерской служб;

4. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня;

5. Перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, параметры качества предоставления коммунальных услуг, предельные сроки устранения аварий и иных нарушений порядка предоставления коммунальных услуг, установленные законодательством Российской Федерации;

6. Сведения о максимально допустимой мощности приборов, оборудования и бытовых машин, которые может использовать потребитель для удовлетворения бытовых нужд;

7. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

8. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Нарушения, встречающиеся в договорах управления многоквартирным домом:

1. Отсутствие информации о существенных условиях, предусмотренных ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, пп. п) п. 49 “Правил предоставления коммунальных услуг гражданам“, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, например, о составе
общего имущества многоквартирного дома, о параметрах качества предоставления коммунальных услуг, о телефонах аварийных служб, сведения о максимально допустимой мощности приборов, оборудования и бытовых машин, которые может использовать потребитель для удовлетворения бытовых нужд;

2. Включение условий обязательного согласования с исполнителем перепланировки и переустройства помещений, что противоречит ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ;

3. Установление в договорах большего размера пени (0,5%, 1%), что является нарушением ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ;

4. Определение границы эксплуатационной ответственности между собственником и исполнителем по системе теплоснабжения в нарушение п. 6 “Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме“, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (Письмо Министерства регионального развития РФ от 04.09.2007 N 16273-СК/07 “О составе общего имущества в многоквартирном доме“ в части отнесения обогревающих элементов (радиаторов), находящихся внутри квартир, к составу общего имущества многоквартирного дома);

5. Отказ исполнителя от ответственности за нарушение качества предоставления коммунальных услуг, если они вызваны действиями поставщика (производителя) услуги, что является нарушением п. 76 “Правил предоставления коммунальных услуг гражданам“, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.

При заключении договора управления многоквартирным домом так же необходимо учитывать следующее: управляющие компания направляют потребителям проекты договоров управления многоквартирным домом, в качестве оферты (предложения), что не противоречит ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации оферта не является непосредственно договором, а представляет собой адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Изменение оферты возможно посредством составления сторонами протокола разногласий, в котором указываются
иные условия проекта будущего договора.

Внимательно ознакомьтесь с проектом предложенного Вам договора, проверьте, учтены ли в нем существенные условия, предусмотренные ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, пп. п) п. 49 “Правил предоставления коммунальных услуг гражданам“, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, и только после этого подписывайте данный документ.

За 8 месяцев 2010 г. специалистами отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Приморскому краю за нарушения требований действующего законодательства РФ в части отсутствия в договорах управления многоквартирным домом достоверной и полной информации об исполнителе и оказываемых услугах, а так же по фактам включения в договоры условий, ущемляющих права потребителей, составлено 11 протоколов об административных правонарушениях, управляющим организациям выдано 7 предписаний об устранении выявленных в ходе контрольных мероприятий нарушений. 26 августа 2010 г. на базе ФГУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии в Приморском крае“ состоялся семинар для руководителей управляющих компаний, на котором в частности были озвучены вопросы соблюдения прав и законных интересов потребителей при заключении договоров управления многоквартирным домом.

Согласно ч. 8, ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Исп. специалист-эксперт отдела защиты прав

потребителей Управления Роспотребнадзора

по Приморскому краю

Е.А.ПОЛУПАНОВА