Законы и постановления РФ

Постановление Арбитражного суда Красноярского края от 27.07.2007 по делу N А33-2846/2007 <Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее чем 1 год, подлежит обязательной государственной регистрации, основанием для которой является наличие у заявителя правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, в том числе - подлинного экземпляра договора и кадастрового плана земельного участка. Уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации является основанием для его регистрации в судебном порядке по требованию другой стороны договора>

Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.10.2007 N А33-2846/07-Ф02-7037/07 данное постановление оставлено без изменения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции

от 27 июля 2007 г. по делу N А33-2846/2007

Арбитражный суд Красноярского края в составе:

председательствующего Цыганковой И.Н.,

судей: Михайловой Т.В., Мыглан Л.А.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, г. Красноярск,

на решение от 23 мая 2007 года по делу N А33-2846/2007,

принятое судьей Трубачевым И.Г.

по иску открытого акционерного общества “Коммунальник“ (г. Красноярск) к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (г. Красноярск) о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 3561 от 23.05.2002,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно
предмета спора:

Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, г. Красноярск,

без участия представителей сторон в судебном заседании.

Протокол настоящего судебного заседания велся председательствующим судьей И.Н. Цыганковой. Резолютивная часть постановления объявлена в судебном заседании 20 июля 2007 года. В полном объеме постановление изготовлено 27 июля 2007 года.

При рассмотрении дела судом установлено:

открытое акционерное общества “Коммунальник“ обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 3561 от 23.05.2002.

Определением суда от 20.03.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.

Решением суда от 23.05.2007 исковые требования удовлетворены. Суд обязал департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска произвести государственную регистрацию договора аренды N 3561 от 23.05.2002 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда.

Не согласившись с данным решением, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт на основании следующего:

- суд первой инстанции обоснованно расценил факт необращения истца за государственной регистрацией договора аренды в уполномоченный орган в качестве отсутствия доказательств препятствий в такой регистрации, т.к. права и законные интересы истца не могут быть нарушены;

- до 17.06.2003 (даты внесения изменений в Закон о государственной регистрации, предусматривающих представление для государственной регистрации права не менее 2-х экземпляров подлинников правоустанавливающих документов) заинтересованное лицо вправе при обращении в регистрирующий орган
представлять один подлинный экземпляр договора;

- решение суда необоснованно, поскольку обязывает регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию в иной срок, чем фактическая дата регистрации.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО “Коммунальник“ не согласилось с доводами жалобы, считает решение суда законным и обоснованным. В обоснование истец ссылается на то, что для регистрации спорного договора аренды истцу помимо самого договора необходимо представить Постановление администрации г. Красноярска N 1359 от 23.05.1998, как это установлено Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. После подачи иска в суд Распоряжением N 648-недв от 16.03.2007 отменен пункт 2 Постановления администрации г. Красноярска N 1359 от 23.05.1998, предусматривающий передачу истцу земельного участка в аренду на 10 лет, что препятствует регистрации спорного договора аренды земельного участка. В связи с этим не имеет правового значения вопрос о том, обращался ли истец в регистрирующий орган о регистрации спорного договора, т.к. в таких условиях регистрация договором во внесудебном порядке невозможна. Решение данного вопроса имеет правовое значение при предъявлении иска к регистрирующему органу в случае его уклонения от регистрации или отказа в регистрации спорного договора.

В пояснениях по делу Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю разъясняет возможность государственной регистрации договора аренды N 3561 от 23.05.2002 в случае отмены Постановления администрации г. Красноярска N 1359 от 23.05.1998. Исходя из анализа действующего законодательства, Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю указывает, что процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, включает в себя в обязательном порядке этап принятия компетентным органом решения о предоставлении в аренду земельного участка, являющегося основанием для
заключения договора аренды. В связи с тем, что спорный договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, права и обязанности у сторон по нему не возникли. При этом, несоблюдение установленной земельным законодательством процедуры предоставления земельного участка в аренду препятствует проведению государственной регистрации сделки в отношении земельного участка.

Определением суда от 26.06.2007 апелляционная жалоба принята к производству; судебное разбирательство назначено на 20.07.2007.

В судебное заседание 20.07.2007 представители истца, ответчика и третьего лица не явились. В материалах дела имеются доказательства их надлежащего уведомления о времени и месте судебного разбирательства: заказные письма с копиями определения суда от 26.06.2007, направленные в адрес истца, ответчика и третьего лица, получены адресатами 29.06.2007, что подтверждается почтовыми уведомлениями N/N 270000, 270017, 28943 от 27.06.2007. Кроме того, 20.07.2007 в адрес арбитражного суда от Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии с пунктами 2, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие истца, ответчика и третьего лица, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства и известивших суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, исследовав представленные доказательства, апелляционная инстанция арбитражного суда установила следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

На основании пункта 2 Постановления N 1359 от 27.07.1998 администрацией г. Красноярска принято решение о предоставлении открытому акционерному обществу “Коммунальник“ по результатам инвентаризации земельного участка (24: 50: 02019: 0007) площадью 1
352,13 кв. м, занимаемого зданием бани, расположенного по пер. Индустриальному, 5, в Железнодорожном районе г. Красноярска. Указанным Постановлением земельному управлению в 10-дневный срок предписано оформить договор аренды земельного участка.

23.05.2002 между земельным управлением г. Красноярска (арендодателем) и открытым акционерным обществом “Коммунальник“ (арендатором) подписан договор аренды земельного участка N 3561. Предмет данного договора - предоставление арендатору во временное владение и пользование земельного участка из земель поселений общей площадью 1352,13 кв. м по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, пер. Индустриальный, 5, согласно прилагаемому плану землепользования для эксплуатации здания бани на срок с 27.07.1998 по 26.07.2008.

Согласно пункту 3.2 данного договора арендатор обязался в течение 15-ти дней от даты специального учета договора в земельном управлении осуществить его регистрацию в ГУЮ “Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края“.

14.07.2003 сторонами подписано дополнение N 1792 к договору аренды N 3561 от 23.05.2002, которым внесены изменения и дополнения в данный договор, в том числе:

- в части указания в качестве арендодателя департамента недвижимости администрации г. Красноярска;

- в части изменения размера платы за арендованный земельный участок.

27.07.1998 указанный земельный участок передан арендатору (истцу) по акту приема-передачи.

В письмах N/N 160 от 27.03.2006, 193 от 20.04.2006, 239 от 19.05.2006, 328 от 27.07.2006, 356 от 22.08.2006 истец обращался к ответчику с просьбой передать документы, необходимые для государственной регистрации договоров аренды.

Письмами N/N 334, 336 от 04.08.2006, 274 от 15.06.2006 истцом в адрес ответчика направлены кадастровые планы.

Письмами N/N 8587 от 11.04.2006, 11557 от 15.05.2006, 18162 от 01.02.2006 ответчику отказано в предоставлении оригиналов договоров аренды, в том числе,
- N 3561 от 23.05.2002, со ссылкой на то, что они находятся в единственном экземпляре. Кроме того, ответчик уведомил истца о необходимости регистрации договоров аренды и дополнений к ним силами арендодателя (истца).

22.01.2007 ответчиком в адрес истца направлено письмо N 1252, в котором истец уведомлен о том, что в связи с невыполнением требования статей 164, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды считаются незаключенными, поэтому не влекут правовых последствий. В указанном письме также указано, что из-за отсутствия оплаты за пользование занимаемыми земельными участками в налоговый орган поданы сведения о необходимости постановки ОАО “Коммунальник“ на учет в качестве плательщика земельного налога. Кроме того, поскольку ведется работа по отмене Постановлений администрации г. Красноярска о предоставлении ОАО “Коммунальник“ земельных участков в аренду, департамент недвижимости администрации г. Красноярска считает нецелесообразным направление подлинников договоров аренды земельных участков и кадастровых карт в адрес истца.

Распоряжением администрации г. Красноярска N 648-недв от 16.03.2007 признан утратившим силу, в том числе, - пункт 2 Постановления администрации г. Красноярска N 1359 от 27.07.1998, предусматривающего предоставление ОАО “Коммунальник“ в аренду сроком на 10 лет земельного участка по адресу: пер. Индустриальный, 5, в Железнодорожном районе г. Красноярска.

Полагая, что действия ответчика по непредставлению документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды N 3561 от 23.05.2002 свидетельствуют об уклонении ответчика от государственной регистрации данного договора, истец обратился в суд с настоящим иском. В качестве правового основания иска он указывает статьи 12, 165, главу 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 4, 18, 26
Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Согласно статьям 8, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, - путем признания права.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Если
сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом, государственной регистрации подлежат договоры аренды земельного участка, заключенные на срок не менее чем один год.

В статье 1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон) земельные участки относятся к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных Законом.

В силу статьи 2 Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования такой сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4, пунктом 1 статьи 6 Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

В силу
пункта 1 статьи 16 Закона государственная регистрация права производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица или наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Абзацем 1 статьи 17 Закона предусмотрено, что к числу оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним относятся договоры и иные сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Таким образом, договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее чем 1 год, подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Основанием для государственной регистрации договора аренды земельного участка и внесения сведений об этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является наличие у заявителя правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, в том числе, - подлинного экземпляра договора и кадастрового плана земельного участка. Уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации является основанием для его регистрации в судебном порядке по требованию другой стороны договора.

Из материалов дела следует, что основанием для обращения истца в суд послужили действия ответчика по непредставлению документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды N 3561 от 23.05.2002. По мнению истца, это свидетельствует об уклонении ответчика от государственной регистрации
данного договора и является основанием для государственной регистрации договора в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец доказал обоснованность заявленных им требований в связи с наличием доказательств непредставления ответчиком кадастрового плана земельного участка, являющегося объектом аренды по договору аренды N 3561 от 23.05.2002. Вывод суда первой инстанции, расценившего действия ответчика по непредставлению правоустанавливающих документов в качестве уклонения от государственной регистрации договора аренды N 3561 от 23.05.2002, является правомерным.

Из содержания договора N 3561 от 23.05.2002 усматривается, что в пункте 3.2 договора предусмотрено, что обязанность по регистрации договора в регистрирующем органе в течение 15-ти дней от даты специального учета договора в земельном управлении возложена на арендатора, т.е. на истца. В соответствии с пунктом 6.1 договора он составлен сторонами и подписан в двух экземплярах, один экземпляр передан арендатору. При этом, в силу норм законодательства, действовавшего на момент подписания договора аренды N 3561 от 23.05.2002 (Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ без учета изменений, внесенных в него Федеральным законом N 69-ФЗ от 09.06.2003), для государственной регистрации договора аренды до 17.06.2003 в регистрирующий орган не требовалось представлять два подлинных экземпляра договора. Следовательно, непредставление ответчиком второго экземпляра договора аренды N 3561 от 23.05.2002 не препятствовало реализации истцом своего права на обращение в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора аренды 3561 от 23.05.2002.

В то же время действия ответчика по невозврату кадастрового плана земельного участка, являющегося объектом аренды по договору аренды 3561 от 23.05.2002, препятствовали как реализации истцом указанного права, так и исполнению им обязанности по осуществлению государственной регистрации данного договора.

Исходя из требований Федерального закона “О государственном земельном кадастре“, подпункта 9 пункта 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, суд первой инстанции правомерно указал, что кадастровый план земельного участка, составленный по результатам проведения государственного кадастрового учета, подлежит обязательному представлению в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации договора аренды данного земельного участка. При этом, в силу абзаца 9 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ непредставление документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, является основанием для отказа в государственной регистрации прав.

Материалами дела (письмо истца от 19.07.2006 за исх. N 322, опись вложения в ценное письмо формы N 107, уведомление о вручении N 66006077011518 от 19.07.2006, письма истца N/N 334, 336 от 04.08.2006, 274 от 15.06.2006, 22.01.2007 исх. N 1252, письма ответчика от 22.01.2007 за исх. N 1252, от 06.02.2007 за исх. N 3062) подтверждается факт направления истцом ответчику подлинника кадастрового плана N 50/06-2662 от 15.05.2006 на земельный участок N 24:50:02 00 019:0007, переданный по договору аренды N 3561 от 23.05.2002. Не оспаривается данное обстоятельство и ответчиком.

Несмотря на это, ответчик (арендодатель) систематически в течение продолжительного периода времени уклонялся от представления истцу (арендатору) документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды N 3561 от 23.05.2002, препятствуя истцу выполнить возложенную на него договором обязанность. Так, истец неоднократно письменно обращался к ответчику с просьбой вернуть документы, необходимые для государственной регистрации договоров аренды (в том числе, кадастровый план земельного участка). Однако в письме N 1252 от 22.01.2007 ответчик указал на незаключенность договора аренды N 3561 от 23.05.2002 на нецелесообразность направления истцу подлинников договоров аренды земельных участков и кадастровых карт. В обоснование ответчик сослался на отсутствие государственной регистрации договора, а также то, что в настоящее время ведется работа по отмене Постановлений администрации г. Красноярска о предоставлении истцу земельных участков в аренду. При этом, материалами дела подтверждается, что требования, предъявляемые арендодателем к арендатору в рамках договора аренды N 3561 от 23.05.2002, в части оформления земельного участка, передаваемого в аренду, и постановки его на кадастровый учет, выполнены истцом в качестве арендатора в полном объеме.

С учетом необходимости обязательного представления для государственной регистрации договора аренды N 3561 от 23.05.2002 кадастрового плана земельного участка, являющегося объектом аренды, суд первой инстанции обоснованно расценил вышеуказанные действия ответчика в качестве доказательств уклонения его от государственной регистрации договора аренды N 3561 от 23.05.2002. Следовательно, требование истца о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 3561 от 23.05.2002 является правомерным и подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах доводы ответчика, который ссылается на необоснованность решения суда первой инстанции, не принимаются судом, т.к. не соответствуют законодательству, подлежащему применению к рассматриваемым правоотношениям, и опровергаются материалами дела.

С учетом изложенного основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы подлежит отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

постановил:

решение арбитражного суда первой инстанции от 23 мая 2007 года по делу N А33-2846/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 руб.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.Н.ЦЫГАНКОВА

Судьи

Т.В.МИХАЙЛОВА

Л.А.МЫГЛАН